Willkommen im gif-Glossar: Risikomanagement

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Sensitivität (S)

Beschreibung und Verwendung: Die Sensitivität gibt an, wie stark sich eine Zielgröße ändert wenn sich bestimmte Ausgangsgrößen ändern. Sie hilft dabei zu erkennen, ob einem Einflussfaktor überproportionale Wichtigkeit zukommt. Dazu werden die einzelnen Ausgangsgrößen (z.B. die Marktmiete) mittels Sensitivitätsanalyse schrittweise verändert und die Änderungen des Ergebnisses (z.B. die Objektrendite) notiert.

Die Sensivität wird häufig im Rahmen einer Immobilieninvestitionsrechnung ermittelt, vor allem mit der Rendite als Zielgröße. Auch Anwendungen im Kreditbereich, z.B. mit der LTV als Zielgröße sind sinnvoll. Die Sensitivität drückt die Unsicherheit einer Investition aus, aber da es sich um Erwartungswerte handelt, kann die Sensitivität nur begrenzt der Risikomessung dienen. Ferner ist sie auf quantifizierbare Risiken beschränkt und berücksichtigt i.d.R. keine Wechselwirkungen der Variablen.

Varianten: Die Sensitivität kann man nicht nur als Zahl angeben, sondern auch grafisch darstellen - z.B. mit einem Tornadodiagramm.

Ferner lässt sich die Sensitivität auch zur Risikomessung einsetzen, z.B. im Rahmen von Stresstests, wie sie Banken und Kapitalverwaltungsgesellschaften regelmäßig durchführen müssen, oder mit sog. globalen Sensitivitätsanalysen, bei denen im Unterschied zur einfachen (lokalen) Analyse die Werte nicht nur schrittweise verändert werden.

Managementaufgabe: Das Management sollte mittels Sensitivitätsanalyse wichtige Einflussgrößen identifizieren und überlegen, wie die Sensitivität verringert werden kann, z.B. durch Festzinsvereinbarungen wenn die Zinssensitivität zu groß ist. Außerdem ist es hilfreich, kritische Werte zu bestimmen, ab denen z.B. ein Objekt unwirtschaftlich wird. Die Sensitivitätsanalyse sollte mit der Szenarioanalyse (Spannweite) bei jeder Investitionsrechnung durchgeführt werden.

Berechnung:

Parameter:∆y = Änderung der Zielgröße, z.B. DCF
∆x = Änderung des Eingangsgröße,  z.B. Marktmiete, um eine bestimmten Wert, z.B. 10%
x1, y1 = Wert nach Änderung
x0, y0 = Wert vor Änderung

Einheit= Prozent

 

 

Quellen

  • Stock S. 106ff., 132ff., 182ff.
  • Kennzahlenkatalog Immobilien-Risikomanagement © gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V., Juni 2020