gif Glossar

Das gif-Glossar ist eine Sammlung von Definitionen und Kennzahlen zu unterschiedlichen Themenbereichen, die in den gif-Kompetenz- und Projektgruppen definiert und zusammengestellt wurden. Die Begriffe sind teilweis aus Definitionssammlungen entnommen, die im gif-Onlineshop abgerufen werden können.

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3

# 508
Begriff:
3D-Drucker
Thema:
Datenmanagement
Beschreibung:

Die „3D-Drucker“ erlauben das "Ausdrucken" von Gegenständen aller Art. Typische Ausgangsmaterialien sind Kunststoff, Metall und Gips, die als Pulver, Granulat und am Stück (etwa in Form eines Kunststoffkabels oder von Metallfolie) oder aber in flüssiger Form als Ausgangsmaterial verwendet werden. Dieses wird anschließend Schicht um Schicht aufgetragen und getrocknet, geklebt oder geschmolzen. Der Aufbau der Objekte benötigt eine gewisse Zeit, im Extremfall bis zu mehrere Stunden oder Tage.

Der Einsatz von 3D-Druckern in der Immobilienwirtschaft basiert in der Regel auf vorhandenen 3D- oder BIM-Modellen. Es ist bereits gelungen, erste Häuser in Versuchslaboren herzustellen. Bis zum kommerziellen Einsatz müssen aber noch etliche Hürden wie z.B. die statische Ausbildung der vertikalen und horizontalen Durchdringung, die Verzahnung mit der technischen Gebäudeausrüstung, die Rezeptur und die Beständigkeit des Druckmaterials genommen werden.

A

# 269
Begriff:
A-Lage
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Die A-Lage (inklusive der TOP-A-Lage) ist neben der B-Lage und der C-Lage eine Standortlage, die vor allem nach der Höhe der Passantenfrequenz bestimmt wird (Standortlagen nach Passantenfrequenz). Sie weist innerhalb eines bestimmten Bezugsraums (im Regelfall die Gesamtstadt, unter Umständen aber auch ein anders abgegrenzter Raum) die höchste Passantenfrequenz auf, die nach gif über 75% des Spitzenwertes des betreffenden Bezugsraumes liegen soll.(1) Die dabei höchst frequentierten Lagebereiche mit mehr als 95% des Spitzenwertes der Passantenfrequenz werden auch als Top A-Lage bezeichnet. Außerdem soll bei einer A-Lage gewährleistet sein, dass es sich bei den Passanten – zumindest zu großen Teilen - um solche mit Kaufbereitschaft (Kaufabsicht) handelt (Passantenqualität). Die Kaufabsicht der Passanten unterscheidet die A-Lage von anderen Orten, die ebenfalls sehr hohe Besucherfrequenzen verzeichnen, wie z.B. Verkehrsknotenpunkte oder Touristenattraktionen (Sonderlagen). Während es in Ober- und Mittelzentren in der Regel nur eine A-Lage gibt, existieren in Metropolen gelegentlich mehrere A-Lagen, aber im Regelfall nur eine TOP-A-Lage (z.B. in Berlin).

Die A-Lage ist zugleich ein räumlich begrenzter Bereich der Konsumlage. Das Mietniveau liegt zumeist unter dem der TOP-A-Lage. Es werden dauerhaft vergleichsweise hohe Einzelhandelsmieten erzielt. Leerstände treten in der Regel nur kurzfristig im Rahmen der natürlichen Mieterfluktuation auf.

Weitere Merkmalsausprägungen dieser Lagekategorie sind:

  • dichtester Geschäftsbesatz mit Einschluss von Magnetbetrieben,
  • überwiegend zahlungskräftige und -fähige Mieter, zumeist (inter-) nationale Filialisten,
  • alle innenstadttypischen Sortimente sind vertreten (vor allem Bekleidung, Lederwaren, Schuhe, aber auch Elektronikartikel, Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Wohnaccessoires, Bücher/Zeitschriften); relativ ausgewogene Sortimentsstruktur mit starker Betonung modischer Sortimente,
  • ergänzende einzelhandelsnahe Dienstleistungen (u.a. Reisebüros, System-/Fast-Food-Gastronomie) sind räumlich gut integriert und  führen nicht zu einer erheblichen Unterbrechung der Ladenfront.

Beispiele für A-Lagen (ohne den Abschnitt der TOP-A-Lage):

  • in Metropolen:

o Frankfurt – Zeil im Bereich Brönner Straße / Große Friedberger Straße (gleichzeitig auch I-A-Lage)
o Köln - Schildergasse im Bereich Antongasse / Krebsgasse (gleichzeitig auch I-A-Lage)
o Köln – Severinstraße im Bereich Rosenstraße / Achtergäßchen (gleichzeitig auch II-A-Lage)

  • in Oberzentren:

o Freiburg – Kaiser-Joseph-Straße im Bereich Bertholdstraße/ Niemensstraße (gleichzeitig auch I-A-Lage)
o Dortmund – Westenhellweg im Bereich Hansastraße/ Salzgasse (gleichzeitig auch I-A-Lage)
o Krefeld – Hochstraße im Bereich Marktstraße/ Ev. Kirchstraße (gleichzeitig auch I-A-Lage)

  • in Mittelzentren:

o Moers – Bereich Oberwallstraße/ Neuer Wall
o Neuss – Büchel im Bereich Vogteigasse/ Glockhammer

 

A-Lage						Filebrowser

# 21
Begriff:
Absatz
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Sieht man den Absatz als Ergebnis der unternehmerischen Tätigkeit, so entspricht er der Menge der in einem bestimmten Zeitraum durch ein Unternehmen an die Kunden veräußerten Güter. Er wird in Mengeneinheiten angegeben, z.B. Stück, Packungseinheiten, Tonnen, Hektoliter. Werden die jeweiligen Mengen mit ihren Preisen bewertet, ergibt sich der Umsatz.

Als Prozess schließt Absatz im Handel alle Tätigkeiten einer Handelsunternehmung ein, die auf den Verkauf von Waren an Kunden gerichtet sind; er schließt die akquisitorische Komponente, die auf den Abschluss eines Kaufvertrags zielt, und die logistische Komponente, mit der das verkaufte Gut in den Verfügungsbereich des Käufers überführt wird, ein. Im Rahmen seiner Absatzpolitik hat jedes Unternehmen seine absatzpolitischen Instrumente (Instrumente, absatzpolitische / Marketing-Mix) festzulegen; im Handel zählen dazu z.B. verkaufsfördernde Maßnahmen wie Sonderangebote und spezielle Verkaufsveranstaltungen, aber auch die Wahl eines Standortes, die Ladenöffnungszeit und die Kommunikationspolitik.

# 62
Begriff:
Absatzhelfer
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Als Absatzhelfer (= Distributionshelfer) werden jene Unternehmungen bezeichnet, denen eine unterstützende Funktion beim Vertrieb von Waren auf den einzelnen Stufen eines Absatzkanals zukommt. Sie übernehmen ergänzend zu den Herstellern, dem Groß- und Einzelhandel und den Konsumenten Transportaufgaben, gestalten den Geldfluss, sorgen für den Austausch von Informationen oder übernehmen Kommunikationsaufgaben.

# 60
Begriff:
Absatzkanal
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Bei einem Absatzkanal – häufig auch als Vertriebs-, Distributions- oder Absatzweg bzw. -kanal (engl. Channel) bezeichnet – handelt es sich um die Gesamtheit aller Unternehmungen, die am Vertrieb bzw. der Distribution von Waren durch einen Hersteller oder ein Handelsunternehmen an die Endabnehmer beteiligt sind. Als Endabnehmer sind nicht nur die Letztverbraucher (Konsumenten) anzusehen, sondern auch gewerbliche Nachfrager (z.B. Handwerker). In solche Absatzkanäle können verschiedene Formen des Großhandels und Einzelhandels (einschließlich von Handelsvertretungen) einbezogen sein. Wird nur der Groß- oder der Einzelhandel eingeschaltet, spricht man von einstufigem Vertrieb, bei gleichzeitiger Einschaltung von einer Großhandelsstufe und dem Einzelhandel von zweistufigem Vertrieb; in einigen Fällen sind sogar mehrere Großhandelsstufen, wie z.B. Import- und Sortimentsgroßhandel, zu beobachten. Verzichtet ein Hersteller auf die Einschaltung von Handelsunternehmungen, die stellenweise auch als Absatzmittler bezeichnet werden, so liegt Direktvertrieb vor. Neben den Handelsunternehmungen können weitere Unternehmungen, die auch Absatzhelfer genannt werden, einzelne Aufgaben übernehmen, so insbesondere in der Logistik, aber auch bei der Finanzierung oder dem Service.

Absatzkanal						Filebrowser

Die Vielfalt der Absatzwege ergibt sich durch die Einschaltung des Groß- und Einzelhandels (einschließlich der Handelsvermittlung), durch die von diesen gewählten Betriebsformen und Agglomerationsformen, die verwendeten Distributionssysteme und Handelssysteme, die Einschaltung von Absatzhelfern und die Aufgabenteilung zwischen den eingeschalteten Unternehmungen. Absatzkanäle für Hersteller von Markenartikeln sind beispielsweise: der Direktverkauf über eigene Marken-Stores, der Absatz beispielsweise über Kaufhäuser, Fachgeschäfte und Discounter im stationären Handel, der Absatz über den Versandhandel und schließlich der eigenständige Verkauf im Internet. Im Handel wird auch von Vertriebsschienen gesprochen, wenn der Verkauf über die verschiedenen Betriebsformen (z.B. Discounter, Supermärkte, SB-Warenhäuser) gemeint ist.

# 63
Begriff:
Absatzmittler
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Zu den Absatzmittlern zählen jene Unternehmungen aus dem Groß- und Einzelhandel, die neben den Herstellern, den Konsumenten und den Absatzhelfern Aufgaben in einem Absatzkanal übernehmen; sie werden auch als Intermediäre bezeichnet. „Auf der Intermediärsebene kann zwischen unterschiedlichen Arten von Wirtschaftssubjekten differenziert werden. So gibt es Unternehmungen, die Eigentum an der Ware erwerben und somit das Preisrisiko tragen. Abhängig davon, an wen sie die Ware absetzen, kann man dabei zwischen Großhändlern und Einzelhändlern im klassischen Sinne unterscheiden. Während Großhändler an Wiederverkäufer und gewerbliche Abnehmer ihre Waren absetzen, handelt es sich bei den Abnehmern des Einzelhandels um private Konsumenten.

Neben Unternehmungen, die das Preisrisiko tragen, gibt es Intermediäre, die in die Distribution eingeschaltet werden, ohne Eigentum an der Ware zu erwerben. Dies gilt beispielsweise für Handelsvertreter oder Kommissionäre. Sie fungieren als Vermittler, wobei auch hier, in Abhängigkeit davon, zwischen wem sie ihre Vermittlertätigkeit ausüben, zwischen einer Großhandelsstufe und Einzelhandelsstufe unterschieden werden kann.“(1) Handelsvertreter werden auch als Handelsagenten bezeichnet, in der Praxis wird auch von dem Agentursystem gesprochen.

Beide Gruppen von Intermediären, die mit Eigentumserwerb und jene, die kein Preisrisiko tragen, werden häufig als Distributionsmittler bezeichnet. Charakteristisch für Intermediäre beider Gruppen ist, dass sie Verhandlungsaufgaben im Distributionssystem übernehmen.

# 64
Begriff:
Abschöpfungsquote
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Die Abschöpfungsquote (Kaufkraftabschöpfung in %) gibt an, welcher Anteil der Kaufkraft der Bewohner einer bestimmten Gebietseinheit (Region) in einem Einzelhandelsobjekt/-projekt oder in einer Agglomeration von Handelsunternehmungen verausgabt wird. Gebietseinheiten sind dabei das jeweilige Einzugsgebiet (EZG) und/oder einzelne Marktzonen. Die Abschöpfungsquoten werden im Wesentlichen von der räumlichen Ausdehnung des Marktgebietes und der hier vorzufindenden Wettbewerbsintensität bestimmt. Ihre Einschätzung wird durch empirische Erhebungen/Befragungen (z.B. POS-Befragungen, Kundenherkunftsanalysen, Haushaltsbefragungen, Befragungen von Einzelhandelsbetrieben im Rahmen von Strukturanalysen) abgesichert, durch Kenntnisse über Vergleichsfälle unterstützt und durch theoretische Analysen erleichtert. Die Abschöpfungsquote ist nicht gleichzusetzen mit der Kaufkraftumverteilung (Umsatzumverteilung), die aufgrund eines neuen Einzelhandelsprojektes eintritt.

# 690
Begriff:
Abschreibungsquote Immobilie
Thema:
Real Estate Investment Management
Beschreibung:

Beschreibung: Für NPCs ist das Verhältnis von Abschreibungen auf Immobilienanlagen zu den Gesamtabschreibungen des Unternehmens ein Maß für die Immobilienintensität des Unternehmens.

Kennzahlentyp: Kapitalstruktur

Berechnung: i-AbschrQ =immobilienbezogene AfA/AfA. Insgesamt

Eingangsparameter: AfA: Abschreibungen

Angabe in Prozent

Managementaufgabe: Analyse und Bewertung des Bestandes; Identifikation, Initiierung, Prüfung und Steuerung von nutzensteigernden
Maßnahmen oder (Des)Investmententscheidungen

 

# 306
Begriff:
Abstimmung, interkommunale
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

„Nach § 2 (2) BauGB sind die Bauleitpläne benachbarter Gemeinden aufeinander abzustimmen. Dieses interkommunale Abstimmungsgebot gilt für alle Bauleitpläne (Bauleitplanung). Sowohl der Flächennutzungsplan als auch Bebauungspläne einschließlich vorhabenbezogener Bebauungspläne nach § 12 BauGB, die unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art auf die Nachbargemeinde haben, müssen mit dieser materiell abgestimmt sein.

Durch das Abstimmungsgebot sind die Nachbargemeinden – anders als die Behörden und sonstigen TöB [Träger öffentlicher Belange] i.S.v. § 4 BauGB – nicht nur verfahrensrechtlich abgesichert, durch Geltendmachung ihrer Belange im Beteiligungsverfahren auf die Planung der Gemeinde Einfluss nehmen zu können. § 2 (2) BauGB verpflichtet die planende Gemeinde vielmehr, den geschützten Belangen der Nachbargemeinden auch inhaltlich Rechnung zu tragen (…).“

# 170
Begriff:
Agentursystem
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Bei einem Agentursystem beauftragt ein Hersteller einen Agenten mit dem Vertrieb seiner Ware an Endverbraucher. Der Agent verkauft die Ware „in fremdem Namen und auf fremde Rechnung“ und handelt mithin als Handelsvertreter. Dieser sog. Agenturhandel steht neben dem Fall des Eigenhandels, in dem der Händler im eigenen Namen und auf eigene Rechnung handelt (und mithin das Risiko trägt) und dem Kommissionshandel (Handel im eigenen Namen und auf fremde Rechnung). Agentur- und Eigenhandel können nebeneinander in einem Verkaufslokal praktiziert werden. So wird eine Tankstelle im Regelfall den Kraftstoff als Agent verkaufen, die übrigen Waren als Eigenhändler. In Agentursystemen trägt der Hersteller die Bestandsverantwortung und damit das Warenrisiko, hat dafür aber auch die Autonomie, die Preise festsetzen zu können (Preishoheit).

Beispiel:

Das MCA-System von Miele (Miele Chartered Agency):

  • Die Vertriebspartner verkaufen auf Rechnung des Herstellers und erhalten dafür eine Provision.
  • Der Hersteller gestaltet den Point auf Sale, finanziert die Ausstellung, kontrolliert den Preis und hat den „direkten“ Draht zum Endkunden.
  • Die Vertriebspartner profitieren von niedrigem Kapitaleinsatz und stabilen Margen.
  • Ein konsistenter und qualitativ hochwertiger Markenauftritt ist sichergestellt.
  • Gute Erfolge in Australien und Kanada
# 171
Begriff:
Agglomeration
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Unter einer Agglomeration von Einzelhandelsbetrieben ist die Ansammlung von Einzelhandelsgeschäften in einer Straße, einer Zone oder in einem Einkaufszentrum zu verstehen.

In vielen Fällen stehen die Betriebe in einer Agglomeration in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang. Die Agglomeration wird als mögliche Einkaufsdestination im Vergleich zu anderen Einkaufsorten insbesondere auch deswegen gewählt, weil sich hier eine Ansammlung von Einzelhandelsgeschäften befindet, die ein One-Stop-Shopping erlauben. Es können Einkäufe in mehreren benachbarten Geschäften durchgeführt werden, außerdem lassen sich die Angebote mehrerer Geschäfte relativ mühelos vergleichen. In solchen Agglomerationen sind häufig auch Betriebe anderer Wirtschaftsgruppen vorzufinden (z.B. Gastronomiebetriebe, Telekommunikationsanbieter etc.).

Die Agglomeration der Betriebe führt durch die vergrößerte Auswahl an Produkten und Dienstleistungen zu einer erhöhten Anziehungskraft des entsprechenden räumlichen Bereiches als Einkaufsdestination, also einer Erhöhung der Kundenfrequenz, und erhöht damit die Chance auf ein größeres Absatzpotenzial für die zugehörigen Betriebe.

Die Landes- und Regionalplanung versucht, bestimmten Agglomerationen entgegen zu wirken, z.B. der Ansiedlung mehrerer Betriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten, die für sich genommen nicht großflächig sind, in der Summe jedoch Auswirkungen wie großflächige Einzelhandelsbetriebe haben.(1) Nähere Ausführungen zu den raumordnerischen und städtebaulichen Aspekten finden sich unter Einzelhandelsagglomeration und Großflächigkeit.

# 292
Begriff:
Agglomerationseffekte
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Der Erfolg eines Handelsbetriebes kann auch davon abhängig sein, welche anderen Betriebe sich in derselben oder einer benachbarten Standortlage befinden. Das gilt für Betriebe in Innenstädten oder Vorortlagen, aber auch für Betriebe in Shopping-Centern oder in Standortgemeinschaften (Agglomerationen). Die Wirkungen, die von benachbarten Betrieben auf den Erfolg eines Handelsbetriebes ausgehen, können positiver oder negativer Art sein, was auch davon abhängt, ob es Betriebe mit einem weitgehend gleichen oder einem ergänzenden Angebot sind.

Agglomerationseffekte können für den Einzelbetrieb umsatzförderlich sein, d.h. der Umsatz in einer solchen Standortgemeinschaft ist höher als bei einem Solitärstandort, wenn die Nachfrager auf eine große Auswahl Wert legen und sich vor einem Kauf in mehreren Geschäften orientieren möchten (z.B. mehrere Schuhgeschäfte, mehrere Möbelgeschäfte, mehrere Schmuckgeschäfte in einer Standortlage). Agglomerationseffekte wirken ggf. auch kostenreduzierend, d.h. zum Erreichen desselben Umsatzes sind in einer solchen Standortgemeinschaft gegenüber einem Solitärstandort in identischer Lage z.B. geringere Marketingaufwendungen erforderlich.

Positive Agglomerationseffekte können auch von Betrieben ausgehen, die anderen Branchen angehören (z.B. Schuhgeschäfte können von Textilgeschäften profitieren), wenn es sich um ergänzende Angebote handelt.

Während bei Betrieben aus unterschiedlichen Branchen ergänzende Effekte vermutet werden können, ist es bei Betrieben aus der gleichen Branche schwieriger zu erkennen, ob durch die Ballung der Geschäfte die Anziehungskraft der gesamten Standortlage so gestärkt wird, dass sich auch für den einzelnen Betrieb Umsatzvorteile ergeben, oder ob durch die Konkurrenzeffekte der Umsatz gesenkt wird. Das Ausmaß der positiven oder negativen Auswirkungen, die von anderen Betrieben ausgehen, ist oft nicht leicht abzuschätzen und bedarf einer näheren Analyse des Einkaufsverhaltens von Konsumenten.

Agglomerationen finden sich in zahlreichen Varianten, was die folgenden Beispiele verdeutlichen:

  • Im Lebensmitteleinzelhandel hat es in den vergangenen Jahren einen Trend zu sog. „Koppelstandorten“ gegeben, welche mindestens aus einem Discounter sowie einem Supermarkt oder Verbrauchermarkt bestehen und verschiedentlich durch weitere Handelsbetriebe wie Drogerie-, Textil- und Schuhmärkte ergänzt werden. So sucht z.B. Lidl gezielt mittelbare oder unmittelbare Nachbarschaftsstandorte zum Kaufland SB-Warenhaus.
  • Häufig ballen sich Fachgeschäften der gleichen Branche, so z.B. bei Schuhgeschäften. In der Innenstadt von Mexiko-City gibt es in der Francisco I. Madero-Straße Dutzende von Schmuckgeschäften unmittelbar nebeneinander (ähnlich wie in Basaren). In der Nähe des Münchner Hauptbahnhofes gibt es die im Volksmund als Referenz an die kalifornische Hightech- Region Silicon Valley als „Schilicon Valley“ bezeichnete Schillerstraße mit unzähligen IT- und EDV-Fachgeschäften.
  • In Baumärkten sind im Vorkassenbereich sehr häufig Bäckereien (meist mit Kleingastronomie) angesiedelt.
  • Galerien und Antiquitätengeschäfte finden sich oft in benachbarter Standortlage.
  • Auch bei Möbelgeschäften kann zeitweilig eine Ballung von mehreren Betrieben in einer Standortlage beobachtet werden.

Stärke und Richtung der Wirkung von Agglomerationseffekten erfordern eine Analyse des Einkaufsverhaltens von Konsumenten. Kopplungskäufe treten je nach Branchenbezug in unterschiedlicher Intensität auf. So profitiert ein großdimensionierter Bau- und Heimwerkermarkt kaum von einer benachbarten Metzgerei, während dies umgekehrt durchaus der Fall sein kann. Allgemein ist davon auszugehen, dass besonders starke  Agglomerationsvorteile bzw. Synergien zwischen

  • Branchen derselben Bedarfsstufe, d.h. jeweils innerhalb des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs, eintreten, was auch als horizontale Kopplung bezeichnet wird,(1)
  • welche einen natürlichen Nachfragezusammenhang aufweisen und
  • sich hinsichtlich des Sortiments und der Preislage ergänzen.(2)

So verknüpft der Verbraucher z.B. den Einkauf von Bekleidung eher mit dem Einkauf von Schuhen (jeweils mittelfristiger Bedarf) als mit dem Einkauf von Möbeln oder von Baumarktartikeln (langfristiger Bedarf). Ebenso wird z.B. der Kauf von Lebensmitteln eher mit dem Kauf von Drogeriewaren verknüpft (jeweils kurzfristiger Bedarf) als mit dem Einkauf von Uhren und Schmuck (mittel- oder langfristiger Bedarf).

Bei Koppelstandorten im Lebensmitteleinzelhandel treten v.a. dann Synergien ein, wenn die Überschneidungen bei den Marken bzw. in der Preislage so gering wie möglich sind; insofern ist hier aus Händlersicht die Kombination eines Vollsortimenters (Supermarkt / Verbrauchermarkt) mit einem
Harddiscounter eine günstigere Variante als die Kombinationen Supermarkt und Verbrauchermarkt oder Harddiscounter.

Die Handelsforschung hat bereits früh versucht, diese Agglomerationseffekte und den hieraus resultierenden Mehrumsatz operationalisierbar zu machen und in den 1950er und 1960er Jahren das sog. „Agglomerationsgesetz“ („Rule of Retail Compatibility“) entwickelt.(3) Es wurde deutlich, dass
das Hinzutreten weiterer Anbieter einerseits zu Umsatzsteigerungsraten am Zuwachs des Gruppenabsatzpotentials und zu Umsatzverlustraten am bisherigen Absatzpotential eines Unternehmens führen kann, was seinerseits wieder von zahlreichen Faktoren abhängt. Insofern ist es nicht möglich zu sagen, ob eine weitere Zunahme von Anbietern bei den bisherigen Anbietern generell zu einem Umsatzanstieg oder –rückgang führt.

Agglomerationseffekte						Filebrowser

# 172
Begriff:
Airport-Einzelhandel
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Beim Airport-Einzelhandel (Airport-Retail) handelt es sich um Einzelhandel im institutionellen Sinn, und zwar jenen Teil des Einzelhandels, der seinen Standort auf dem Gelände kommerzieller Flughafengesellschaften hat. Gastronomische Betriebe sind danach getrennt zu erfassen, es sei denn, es handelt sich um Mischbetriebe, bei denen die Handelstätigkeit überwiegt. Im Regelfall werden die Betriebe durch ein zentrales Center-Management gesteuert. Man unterscheidet „landside“, also jene Betriebe, die sich vor dem Security Check befinden, und „airside“, die in dem nur den Fluggästen zugänglichen Bereichen hinter Check und gegebenenfalls Passkontrolle liegen. In USA zählt das National Research Bureau (Chicago) alle „retail stores“ innerhalb eines kommerziellen Flughafens zum Airport Retail, schließt dabei jedoch ebenfalls alle gastronomischen Betriebe aus.

Beispiele:

  • Landside:
    • Juwelier Christ
    • The Body Shop
    • Boss; Relay
    • Pfendt Optik
    • Bree
    • Burresi
    • Marco Polo
    • Swarovski
    • Timberland
    • More and More
    • ESPRIT
    • Bally Diehl
    • Jack Wolfskin
    • Burberry
    • Lloyd; Mont Blanc
    • k Bookstore.
  • Airside
    • Swarovski
    • Mont Blanc
    • Hermes
    • Cartier
    • Rolex
    • Relay
    • Juwelier Christ
    • Bulgari
    • Heinemann Duty Free (mit unterschiedlichsten Marken und Konzepten)
    • Fotec
    • Photair
    • Juwelier H. Stern

 

# 237
Begriff:
Aktionspreis
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

„Aktionspreise sind Sonderpreise für zeitlich und örtlich begrenzte Angebote. Sie betreffen nur zum Teil die dauerhaft im Sortiment geführten Waren oder Dienstleistungen (Sonderangebotspreis). Ein beachtlicher Teil der Aktionsartikel rekrutiert sich aus Saisonware und aus Partieware (z.B. bei der Partievermarktung von Gebrauchsartikeln bei Kaffeerösterfilialen oder von Nichtlebensmitteln bei Lebensmittelfachdiscountern). Aktionspreise zielen auf die Anregung der spezifischen Nachfrage von Abnehmern, vor allem von privaten Haushalten, sowie auf die Erzielung allgemeiner Akquisitionseffekte (Akquisition).“

# 694
Begriff:
All Risks Yield
Thema:
Real Estate Investment Management
Beschreibung:

Beschreibung: Der All Risks Yield beinhaltet alle Chancen und Risiken, die bei einer Immobilieninvestition auftreten können. Sie wird entweder direkt aus Sollmiete und Kaufpreis oder indirekt aus aktuellen Immobilientransaktionen und Risikozu-/-abschlägen abgeleitet.

Kennzahlentyp: Bewertung

Berechnung: ARY = SM /KP

Eingangsparameter: SM: Sollmiete KP: Kaufpreis

Varianten: Initial Yield, Netto-Anfangsrendite (NAR), Liegenschaftszins

Angabe in Prozent

Managementaufgabe: Due Diligence auf Objekt- und Portfolioebene; Vorbereitung bzw. Entscheidung von Transaktionen

# 65
Begriff:
Anbieter, einzelhandelsnahe
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Eine Nutzung von Immobilien wird dann als „einzelhandelsnah“ bezeichnet, wenn ihre Nutzer ein Angebot außerhalb des institutionellen Einzelhandels offerieren, das die Kunden des Einzelhandels in Verbindung mit ihren Einkaufsgängen nutzen (vgl. auch One-Stop-Shopping). Hierfür kommen mehrere Anbieter in Frage:

  • Nach der Amtlichen Statistik zählt der sog. Handwerkshandel (z.B. Bäckereien, Fleischereien, Optiker) nicht zum institutionellen Einzelhandel. Dennoch wird er von vielen Konsumenten im Rahmen von Einkäufen im Einzelhandel aufgesucht.
  • Das gleiche gilt für Dienstleister, wie z.B. Friseure, Banken, Reisebüros, Rechtsanwälte, Ärzte, Immobilienmakler, gastronomische Betriebe.

Anbieter einzelhandelsnahe						Filebrowser

 

# 173
Begriff:
Ankerbetrieb
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Als Ankerbetriebe (auch Anchor-Stores, aus der Sicht eines Vermieters: Ankermieter, Anchor tenants) werden jene Handelsunternehmungen bezeichnet, die durch ihre Kompetenz, ihre große Fläche und ihre Angebotsvielfalt in ihrem Segment breite Verbraucherschichten in eine Fußgängerzone / Innenstadt oder in ein Einkaufszentrum ziehen. Sie sollen damit auch den Erfolg der umliegenden Einzelhandelsbetriebe stützen. In Einkaufszentren werden Ankerbetriebe auch als Ankermieter bezeichnet.

In der Vergangenheit waren Warenhäuser, Textilkaufhäuser, Elektronik-Fachmärkte, Großbuchhandlungen, Sporthäuser sowie SB-Warenhäuser und Verbrauchermärkte die wichtigsten Ankerbetriebe bzw. -mieter. Inzwischen ist die Bedeutung der Warenhäuser, der Buchhandlungen, der Sporthäuser sowie der SB-Warenhäuser und Verbrauchermärkte so deutlich zurückgegangen, dass sie nicht mehr grundsätzlich als Ankerbetriebe zu bezeichnen bzw. anzutreffen sind. Allein die Elektronik-Fachmärkte und einige Konzepte – besonders die jüngeren - der Textilkaufhäuser erfüllen noch die ursprüngliche Funktion und Bedeutung der Ankerbetriebe. Grund für diesen Wandel ist der gewachsene Kundenwunsch, ein möglichst umfassendes Angebot für die interessierende Artikelgruppe vor Augen geführt zu bekommen. Die in den letzten Jahrzehnten entstandenen Einzelhandelsfachgeschäfte erfüllen diesen Wunsch und liefen damit den Warenhäusern den Rang ab. Viele Einzelhandelsfachgeschäfte stellen nun jeweils einen Teil des Sortiments der ehemaligen großflächigen Ankerbetriebe noch kompetenter dar. Diese Veränderung des Kundenwunsches und des sich daraus ergebenden geänderten Kaufverhaltens führten dazu, dass für eine funktionierende Innenstadt oder ein funktionierendes Einkaufscenter die Bedeutung früherer Ankerbetriebe überwiegend stark abgenommen hat. Wichtig geworden sind zunehmend die aktuellen Magnetbetriebe / Magnetmieter des Einzelhandels, die heute im Fokus des Verbrauchers stehen.

Einen besonderen Stellenwert hat der Begriff Ankermieter bei der Planung von Shopping-Centern. Auch hier handelt es sich bei einem Ankermieter nach seiner ursprünglichen Bedeutung um einen meist großflächigen Einzelhandelsbetrieb, dessen Funktion es ist, der oder ein Hauptanziehungspunkt im Einkaufszentrum zu sein. Voraussetzung hierfür ist seine in den meisten Fällen einzigartige Stellung im Einzugsgebiet mit hohem Bekanntheitsgrad und die über sein Sortiment verbundene Ansprache der überwiegenden Anzahl von Kunden sowie eine hohe Sortimentskompatibilität mit einer möglichst großen Anzahl der übrigen, flächenmäßig meist kleineren Geschäfte im Shopping-Center. Damit ist der Ankermieter in der Lage, innerhalb des Centers die Kopplungsbereitschaft der Besucher zu erhöhen (One-Stop-Shopping) und – an strategisch günstigen Stellen der Mall platziert – einen hohen Kundenstrom für alle Mietflächen zu generieren. Außerhalb des Shopping-Centers bestimmt er weitgehend die Grenzen des Einzugsbereichs und ist imageprägend. In der Phase der Projektentwicklung kann seine Auswahl die Projektfinanzierung absichern helfen und Einfluss auf das Grundstück- und Gebäudedesign sowie die Raumaufteilung und das Nutzungsprogramm nehmen. Dieser Bedeutungsumfang drückt sich auch darin aus, dass das International Council of Shopping-Centers (ICSC) das Auftreten von Ankerbetrieben neben der Gesamtfläche als wesentliches Kriterium für die Klassifikation der beiden bedeutendsten Shopping-Center-Typen heranzieht (vgl. Regional Center, Super Regional Center).(1) Dabei liegt der Anteil der Ankermietfläche an der Gesamtmietfläche je Typ zwischen 50 % und 70 %. Die Auswahl eines Ankerbetriebs für ein Shopping-Center richtet sich nach dessen strategischer Positionierung. Folgt es schwerpunktmäßig der Ökonomisierungsstrategie (Preisorientierung), werden je nach Gesamtgröße großflächige Lebensmittel-Betriebe (Supermärkte bis SB-Warenhäuser) oder auch Fachmärkte als Ankermieter gewählt. Bei Wahl der Präferenzstrategie (Erlebnisorientierung) werden Warenhäuser sowie Fachkaufhäuser aus dem Textilbereich oder der Unterhaltungselektronik bevorzugt. Ein Beispiel für die Auswahl und Platzierung von Ankerbetrieben in einem Shopping-Center zeigt Abbildung B-8.

Die Warenhäuser haben mit dem Attraktivitätsverlust ihres Betriebsformenkonzepts als Ankermieter von erlebnisorientierten Shopping-Centern deutlich an Bedeutung verloren. An ihre Stelle treten vielfach neue Formen der Textilkaufhäuser und aktuelle Markenstores, welche auf Grund ihrer geringeren funktionalen Bedeutung für das Kundenverhalten im Shopping-Center eher als Magnetbetriebe oder Magnetmieter zu bezeichnen sind. Diese Veränderungen haben auch dazu geführt, dass im deutschen Sprachgebrauch Anker- und Magnetbetrieb bzw. Anker- und Magnetmieter oft synonym verwendet wird.(2)

Beispiele:

  • Textilkaufhäuser:
    • P&C
    • C&A
    • Wöhrl
    • K&L Ruppert
    • H&M
    • ZARA
  • Unterhaltungselektronikhäuser
    • Media Markt
    • Saturn
    • EXPERT
    • MEDIMAX
    • ProMarkt
  •  Großbuchhandlungen
    • Thalia
    • Hugendubel
    • Mayersche
  • Sportfachgeschäfte
    • Sport Scheck
    • Intersport Voswinkel
    • Sporthäuser
  •  Beispiele für teilweise ehemalige Ankermieter / Ankerbetriebe
    • Galeria Kaufhof
    • Karstadt
    • Hertie
    • Woolworth
    • Kaufhalle
# 696
Begriff:
Anlagendeckungsgrade I, II und III
Thema:
Real Estate Investment Management
Beschreibung:

Beschreibung: Die Anlagendeckungsgrade sind ein Instrument der bilanziellen Liquiditätsanalyse und beantworten die Frage, wie solide ein Unternehmen finanziert ist. Der Anlagendeckungsgrad I stellt dar, zu welchem Umfang in einem Unternehmen gebundenes (immobilienbezogenes) Anlagevermögen durch dauerhaft zur Verfügung stehendes Eigenkapital gedeckt wird. Der Anlagendeckungsgrad II stellt dar, in welchem Umfang das dauerhaft in einem Unternehmen gebundene (immobilienbezogene) Anlagevermögen durch dauerhaft zur Verfügung stehendes Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital gedeckt wird. Ein Wert unterhalb von 100 % bedeutet, dass Teile des Anlagevermögens durch kurzfristiges Fremdkapital finanziert sind und ggf. eine Anschlussfinanzierung während der Investitionsdauer erforderlich wird.

Kennzahlentyp: Kapitalstruktur

Berechnung: ADG I = EK / AV ADG II = (EK + langfr. FK) / AV ADG III = (EK + langfr. FK) / (AV + langfr. UV)

Eingangsparameter: EK: Eigenkapital AV: Anlagevermögen FK: Fremdkapital UV: Umlaufvermögen

Angabe in Prozent

Managementaufgabe: Financial Engineering; Entwicklung der Investmentstrategie und Abstimmung mit den Investoren bzw. Nutzern

 

# 697
Begriff:
Anlagenintensität
Thema:
Real Estate Investment Management
Beschreibung:

Beschreibung: Die Anlagenintensität beschreibt den Anteil von (Immobilien)Anlagen am Gesamtvermögen. Sie kann als Indikator für die Anpassungsfähigkeit eines Unternehmens verwendet werden, da mit zunehmender Anlagenintensität die Flexibilität bzw. Anpassungsfähigkeit des Unternehmens an veränderte Martkbedingungen ab- und das Unternehmensrisiko zunimmt.

Kennzahlentyp: Kapitalstruktur

Berechnung: AI = AV / KAP

Eingangsparameter: AV: Anlagevermögen KAP: gebundenes Kapital

Varianten: GK anstelle KAP

Angabe in Prozent

Managementaufgabe: Financial Engineering; Entwicklung der Investmentstrategie und Abstimmung mit den Investoren bzw. Nutzern

# 702
Begriff:
Anlagenquote
Thema:
Real Estate Investment Management
Beschreibung:
# 698
Begriff:
Anteil Ausfälle Gebäudetechnik
Thema:
Real Estate Investment Management
Beschreibung:

Beschreibung: Der Anteil der jährlichen Gebäudetechnikausfälle ist ein Maß für die Qualität der technischen Instandhaltung (Prozess); daneben kann aber auch die Bauteilqualität erheblichen Einfluss auf die Kennzahl haben.

Kennzahlentyp: Prozess

Berechnung: AAGT = AGT / ATA

Eingangsparameter: AGT: Ausfälle Gebäudetechnik in der Betrachtungsperiode (z.B. Jahr) ATA: Anzahl technischer Anlagen

Varianten: - Der Ausfall der Haustechnik kann als Variante in verschiedenen Perioden und auf verschiedene Technikarten hin betrachtet werden.
               - Bezugsgröße könnte auch die Fläche (z.B. BGF) sein.

Angabe in Prozent

Managementaufgabe: Steuerung und Controlling von Wartungintervallen, bzw. Instandsetzungs-, Instandhaltungsmaßnahmen (u.a. durch Monitoring der Häufigkeit und der Art der Fehler / Ausfälle, um im Ergebnis entsprechende Maßnahmen/Investitionen einzuleiten); Identifikation, Prüfung, Initiierung und Steuerung von cashflow- bzw. wertsteigernden Investitionen

# 700
Begriff:
Anteil umgelegter Betriebskosten
Thema:
Real Estate Investment Management
Beschreibung:

Beschreibung: Diese Kennzahl zeigt den Anteil der auf die Mieter umgelegten Betriebskosten.
Kennzahlentyp: Wirtschaftlichkeit
Berechnung: AUBK = (BK-nBK)/BK

Eingangsparameter: BK: Betriebskosten nBK: nicht umgelegte Betriebskosten

Varianten: Betriebskostenquote: Betriebskosten [in €] / Vertragsmiete [in €] oder auch: umgelegte Betriebskosten [in €] /
(Vertragsmiete + Nebenkosten) [in €]

Angabe in Prozent

Managementaufgabe: Laufende Analyse der Einnahmen-/Ausgabensituation sowie Prüfung und Steuerung von effizienzsteigernden Maßnahmen (hier z.B. vor dem Hintergrund der mietvertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten durch Maximierung der Umlagefähigkeit); Analyse und Bewertung der Ergebnisse/Performance des Property- bzw. Facilitymanagements

# 701
Begriff:
Anteil umgelegter Instandhaltungskosten
Thema:
Real Estate Investment Management
Beschreibung:

Beschreibung: Diese Kennzahl zeigt den Anteil der auf die Mieter umgelegten Instandhaltungskosten.

Kennzahlentyp: Wirtschaftlichkeit

Berechnung: AUIHK = (IHK-nIHK) / IHK

Eingangsparameter: IHK: Instandhaltungskosten nIHK: nicht umgelegte Instandhaltungskosten

Varianten:- Umgelegte IH-Kosten [€] / qm Mietfläche (nach gif)
                - Umgelegte IH-Kosten [€] / (Vertragsmiete + Nebenkosten) [€]
                - Umgelegte IH-Kosten [€] / umlegbare IH-Kosten [€]

Angabe in Prozent

Managementaufgabe: Laufende Analyse der Einnahmen-/Ausgabensituation sowie Prüfung und Steuerung von effizienzsteigernden Maßnahmen (hier vor dem Hintergrund der mietvertraglichen Ausgestaltungsmöglichkeiten durch Maximierung der Umlagefähigkeit); Analyse und Bewertung der Ergebniss/Performances Property- bzw. Facilitymanagements

# 706
Begriff:
Anzahl der Beschwerden je Miet-/Nutzungsverhältnis
Thema:
Real Estate Investment Management
Beschreibung:

Beschreibung: Die Anzahl der eingehenden Beschwerden pro Miet-/Nutzungsverhältnis ist ein Maß für die Zufriedenheit der Mieter/Nutzer. Es lassen sich Rückschlüsse auf die Objekt- und Managementqualität ziehen.

Kennzahlentyp: Markt- und Kundenkennzahl

Berechnung: ABMV = Anz.d. Beschw. / MV

Eingangsparameter: Anzahl der Beschwerden MV: Anzahl der Einzelmietverträge

Varianten: Unterscheidung nach Art der Beschwerden, z.B. technische oder kaufmännische Beschwerden

Managementaufgabe: Steuerung/Controlling des Propertymanagements bzw. des Real Estate Facilitymanagements auf Objektebene; Leerstands-,
Flächen-, Vermietungsmanagement

# 427
Begriff:
Application Programming Interface (API)
Thema:
Datenmanagement
Beschreibung:

Das Akronym API steht für „Application Programming Interface“ (deutsch: Applikationsprogrammschnittstelle) und bezeichnet eine Schnittstelle, die ein Softwaresystem bereitstellt, um dieses in andere Programme einzubinden. APIs werden zum Zwecke der Entwicklung durch Drittanbieter veröffentlicht oder stehen als „offene API“ im Internet zur Verfügung, um Zugriff beispielsweise auf eine Datenbank, Hardware oder auf ein Betriebssystem zu ermöglichen. APIs dienen demnach dem Austausch und der Weiterverarbeitung von Daten und Inhalten zwischen verschiedenen Webseiten, Programmen und Content-Anbietern.

Bei immobilienwirtschaftlichen wie auch regulären Software-Systemen finden API-Schnittstellen häufig die Anwendung, um Apps auf mobilen Endgeräten den Lese- und Schreibzugriff auf einzelne Datenbanken oder ganze ERP-Systeme zu geben.

# 428
Begriff:
Applikation (App)
Thema:
Datenmanagement
Beschreibung:

Der Begriff „Applikation“ (App) beschreibt die Anwendung der EDV im Sinne einer bestimmten Aufgabenstellung, die mit der Applikation und damit einer Softwarelösung bearbeitet oder gelöst werden kann.

In der Immobilienwirtschaft haben sich für die unterschiedlichen Disziplinen verschiedene Software-Lösungen etabliert, die die jeweiligen fachlichen Anforderungen der Nutzer abbilden. Hierzu zählen u.a. Fondsmanagement- und Assetmanagement-Software, ERP-Systeme für das Property Management, CAFM-Systeme, Gutachter- und CAD-Programme sowie Dokumentenmanagement-Systeme. Dabei wurden die bestehenden Software-Produkte in den letzten Jahren durch neue Lösungen sogenannter PropTech’s ergänzt.

 

# 708
Begriff:
Assets under Management pro Manager
Thema:
Real Estate Investment Management
Beschreibung:

Beschreibung: Die Assets under Management pro Manager (hier z.B. pro Assetmanager) lassen Rückschlüsse auf Qualität und
Produktivität der Mitarbeiter/Manager und die Prozessunterstützung durch das Unternehmen zu.

Kennzahlentyp: Produktivität

Berechnung: AuM/Manager = AuM / Anz. d. Manager

Eingangsparameter: AuM: Assets under Management Anz. d. Manager (beispielhaft Assetmanager)

Varianten: - qm/Manager: Fläche pro Manager (z.B. Assetmanager, Propertymanager) - Einheiten/Manager oder Einheiten/Mitarbeiter
               - Marktanteilsberechnung: AuM Betrachtungsunternehmen / Bestand des betrachteten Marktsegments

Angabe in EUR

Managementaufgabe: Auswahl, Steuerung und Kontrolle des Immobilienmanagements (Investment-, Portfolio- und Assetmanagements); Aufbau- und Ablauforganisation; Steuerung und Kontrolle der internen Managementprozesse und -kosten

# 429
Begriff:
Attribut
Thema:
Datenmanagement
Beschreibung:

Ein Attribut (von lateinisch attribuere ‚zuteilen‘, ‚zuordnen‘), auch Eigenschaft genannt, gilt im Allgemeinen als Merkmal, Kennzeichen, Informationsdetail etc., das einem konkreten Objekt zugeordnet ist. Dabei wird unterschieden zwischen der Bedeutung (z.B. „Augenfarbe“) und der konkreten Ausprägung (z.B. „blau“) des Attributs. In der Informatik wird unter Attribut die Definitionsebene für diese Merkmale verstanden. Als solche werden sie analytisch ermittelt, definiert und beschrieben sowie für einen bestimmten Objekttyp als Elemente seiner Struktur festgelegt („modelliert“). Daten über die Objekte werden in dieser Struktur und nur mit ihrem Inhalt, den Attributwerten gespeichert. Jedes Objekt repräsentiert sich somit durch die Gesamtheit seiner Attributwerte.

In der Immobilienwirtschaft werden u.a. Dokumente mit Attributen versehen, die eine Zuordnung zu einer Immobilie oder einer Gesellschaft sowie einer Dokumentenklasse ermöglichen. Dadurch lassen sich z.B. in einem Dokumentenmanagement-System multidimensionale Ansichten von Dokumenten bzw. Dokumentenstrukturen anzeigen.

 

# 430
Begriff:
Auftragsdatenverarbeitung (ADV)
Thema:
Datenmanagement
Beschreibung:

Die Auftragsdatenverarbeitung (ADV) im Sinne des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG) ist die Erhebung, Verarbeitung oder Nutzung von personenbezogenen Daten durch einen Dienstleister in Folge des mit ihm abgeschlossenen Vertrags. Das Bundesdatenschutzgesetz regelt in §11, welche Rechte, Pflichten und Maßnahmen im Einzelnen durch Vertrag zwischen Auftraggeber (verantwortliche Stelle) und Auftragnehmer (Dienstleister) zu treffen sind.

In der Immobilienwirtschaft erfolgt die ADV z.B. in der Hausverwaltung, wo durch den Property Manager personenbezogene Daten der einzelnen Wohnungsmieter erhoben, bearbeitet und verwaltet werden.

# 709
Begriff:
Aufwandsquote
Thema:
Real Estate Investment Management
Beschreibung:

Beschreibung: Das Verhältnis des immobilienbezogenen Aufwands zum Gesamtaufwand des Unternehmens ist ein Maß für die Immobilienintensität des Unternehmens.

Kennzahlentyp: Wirtschaftlichkeit

Berechnung: i-AufwQ = immobilienbezogener Aufw./ Aufw. Gesamt

Eingangsparameter: Aufw.: Aufwand

Varianten: - Immobilienbezogener Aufwand pro Miet-/Nutzungseinheit - Immobilienbezogener Aufwand pro qm
                - Immobilienbezogener Aufwand pro Arbeitsplatz

Angabe in Prozent

Managementaufgabe: Analyse und Bewertung der Objekt- bzw. Portfoliobeiträge zur Gesamtzielerreichung der Investoren und Nutzer sowie
Anstoßen von notwendigen Anpassungsmaßnahmen

A

# 431
Begriff:
Augmented Reality (AR)
Thema:
Datenmanagement
Beschreibung:

Unter „Augmented Reality“ (AR, deutsch: erweiterte Realität) versteht man die computergestützte Erweiterung der Realitätswahrnehmung in Bild, Ton und Raumwahrnehmung. Diese Information kann alle menschlichen Sinnesmodalitäten ansprechen. Dabei werden bestehende Wahrnehmungen des menschlichen Auges durch zusätzliche virtuelle Informationen z.B. durch eine AR-Brille, ein Head-Up-Display oder eine App ergänzt.

In der Immobilienwirtschaft können dem Nutzer von Augmented Reality-Dienstleistungen so z.B. Gestaltungsvorschläge oder geplante Dienstleistungsangebote in einer Immobilie simuliert werden.

# 712
Begriff:
Außerordentliche Aufwendungen / NME
Thema:
Real Estate Investment Management
Beschreibung:

Beschreibung: Außerordentliche Aufwendungen im Verhältnis zu den NME zeigen den jeweiligen Anteil außerhalb des "normalen" operativen Geschäfts (wie z.B. Verluste aus dem Verkauf von Betriebsstätten, Verluste aus Schadensfällen (Brand) ). Diese Abgrenzung ist vor allem für Vergleichs- und Prognoserechnungen relevant.

Kennzahlentyp: Wirtschaftlichkeit

Berechnung: AA bzw. AE = AA / NME

Eingangsparameter AA: Außerordentliche Aufwendungen NME: Netto-Mieteinnahmen (nach gif)

Varianten: Außerordentlicher Ertrag (AE) anstelle außerordentlicher Aufwendungen

Angabe in Prozent

Managementaufgabe: Laufende Analyse und Bewertung der Einnahmen/ Ausgaben; Prüfung und ggf. Steuerung von cash flow- steigernden
Maßnahmen; Risikomanagement: Prognoserechnungen und Szenarienanalyse

# 432
Begriff:
Ausprägungsliste
Thema:
Datenmanagement
Beschreibung:

Eine „Ausprägungsliste“ umfasst alle Ausprägungen, die ein bestimmtes Merkmal bzw. Datenfeld annehmen kann. Sie muss erstens vollständig sein, d.h. auch selten verwendete Ausprägungen werden in ihr geführt, und zweitens müssen ihre Elemente disjunkt, d.h. überschneidungsfrei, sein. Eine Ausprägungsliste lässt bei der Befüllung eines Datenfelds nur die Auswahl zwischen vordefinierten Ausprägungen oder Auswahlmöglichkeiten zu. Bei der EDV-technischen Umsetzung spricht man von sogenannten „Pull-Down-Menüs“.

In der Immobilienwirtschaft wurden verschiedene Ausprägungslisten für einzelne Datenfelder wie z.B. zur Nutzungsart einer Immobilie in der gif-Richtlinie zum Immobilien-Daten-Austausch definiert.

 

# 710
Begriff:
Ausschüttungsquote
Thema:
Real Estate Investment Management
Beschreibung:

Beschreibung: Die Ausschüttungsquote beschreibt den Teil des Jahresüberschusses nach Steuern (NOPAT), der an die Anteilseigner ausgeschüttet wird. Sie hat unternehmensabhängig unterschiedliche Funktionen, insbesondere aber Signalwirkung hinsichtlich Ertragskraft und Liquiditätslage eines Unternehmens sowie alternativen Kapitalverwendungsmöglichkeiten.

Kennzahlentyp: Ergebnis

Berechnung: AQ = Div /NOPAT

Eingangsparameter: Div: Dividende NOPAT: Jahresüberschuss nach Steuern

Angabe in Prozent

Managementaufgabe: Analyse und Bewertung der Ertragskraft und Liquiditätslage eines Unternehmens

# 307
Begriff:
Auswirkungen
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Die Ansiedlung oder Verkaufsflächenerweiterung (ggf. einhergehend mit einer Standortverlagerung) eines Einzelhandelsobjektes ist i. d. R. mit Veränderungen der Kaufkraftströme im Raum verbunden. Die Umsatzerweiterung eines neuen und/oder vergrößerten Einzelhandelsbetriebes führt häufig zu Umsatzrückgängen bei anderen Betrieben (Umsatzumverteilungen, -verlagerungen); im Einzelfall kann sich bei anderen Betrieben aber auch eine Umsatzsteigerung ergeben. Die kleinste von solchen Umsatzverlagerungen betroffene Einheit ist immer der Einzelbetrieb; wirtschaftliche Auswirkungen ergeben sich darüber hinaus ggf. aber auch für bestimmte geographische Bereiche, wie z.B. einen Versorgungsbereich, die Innenstadt oder die gesamte Gemeinde.

Je nach Ausmaß der betroffenen Betriebe bzw. Geschäftslagen und je nach Höhe der Umsatzveränderung können sich an rein wirtschaftliche Auswirkungen städtebaulich und/oder raumordnerisch relevante Auswirkungen anschließen. Nur diese sind rechtlich für die Planung und Genehmigung von Einzelhandelsprojekten relevant. Die Abgrenzung zwischen rein wirtschaftlichen, städtebaulichen und raumordnerisch relevanten Auswirkungen ist oft nicht einfach zu ziehen.

Auf der Ebene der Raumordnung und Landesplanung sind nur Auswirkungen zu betrachten, die für die Ziele und Grundsätze der Raumordnung relevant sind. Dies betrifft vor allem das Verbot der Beeinträchtigung

Inwieweit raumordnerische Auswirkungen durch die Neuansiedlung oder Erweiterung eines Einzelhandelsvorhabens gegeben sind, wird üblicherweise in einer Auswirkungsanalyse geprüft (Raumordnungsverfahren).

Bei der Aufstellung und Änderung des Flächennutzungsplans und der Bebauungspläne haben die Gemeinden die Ziele der Raumordnung zu beachten (§ 1 Abs. 4 BauGB). Daneben hat die Gemeinde bei der Abwägung aller betroffenen Belange (Bauleitplanung) auch städtebaulich
relevante Auswirkungen zu ermitteln, zu bewerten und in ihre Entscheidung einzubeziehen. Dies können nicht nur Auswirkungen auf die Nachbargemeinden oder die verbrauchernahe Versorgung in der eigenen Gemeinde sein, sondern auch Auswirkungen auf das kleinräumige Orts- und
Landschaftsbild, den Verkehr, Belange des Immissionsschutzes oder des Umweltschutzes (vgl. § 11 Abs. 3 BauNVO).

Die Vermutungsregel der Baunutzungsverordnung
§ 11 Abs. 3 Satz 3 der Baunutzungsverordnung stellt die Vermutungsregel auf, dass großflächige Einzelhandelsbetriebe sich ab einer Geschossfläche von 1200 m² nicht nur unwesentlich auf die Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder die städtebauliche Entwicklung und Ordnung auswirken können.

Die Arbeitsgruppe „Strukturwandel im Lebensmittelhandel und § 11 Abs. 3 BauNVO“ geht in ihrem Bericht vom 30. April 2002 (ZfBR 2002, 598) davon aus, dass auch oberhalb der Vermutungsregel von 1200 m² Geschossfläche Anhaltspunkte dafür bestehen können, dass die in § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO bezeichneten Auswirkungen nicht vorliegen. Insbesondere hebt die Arbeitsgruppe hervor, dass dem Lebensmittelhandel im Hinblick auf die Sicherung einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung eine besondere Bedeutung zukommt. Eine durch den Handelsverband Deutschland (HDE) sowie durch den Bundesverband des Deutschen Lebensmittelhandels (BVL) in Auftrag gegebene Studie „Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmittelhandel“ vom Dezember 2012 ergab, dass weder die von der Rechtsprechung als Schwelle der „Großflächigkeit“ definierte Größenangabe von 800 m² Verkaufsfläche, noch ein anderer empirisch zu ermittelnder Grenzwert einen Hinweis darauf liefern, ab wann sich generell wesentliche Auswirkungen auf den Raum ergeben.

Regelungen in § 34 BauGB
Für innerörtliche Bereiche, in denen kein Bebauungsplan existiert, gilt § 34 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB), wonach von Bauvorhaben, die dort allgemein zulässig sind, keine „schädlichen Auswirkungen“ auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu
erwarten sein dürfen.

# 308
Begriff:
Auswirkungen, städtebauliche
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Die Ermittlung städtebaulich und/oder raumordnerisch relevanter Auswirkungen bereitet im Einzelfall oft Schwierigkeiten und ist häufig Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Die Prognose erfolgt in den meisten Fällen auf der Grundlage von Modellrechnungen, welche die Umsatzumverteilungseffekte eines Einzelhandelsvorhabens simulieren. Dieses Verfahren wurde vom Bundesverwaltungsgericht grundsätzlich bestätigt (vgl. BVerwG, Urteil vom 11.10.2007, 4 C 7.07). Aber auch weitere Kriterien, wie Entfernung und Verkaufsfläche des Vorhabens im Vergleich zu schützenswerten zentralen Versorgungsbereichen, können herangezogen werden.

Es existiert kein „Schwellenwert“, mit dem exakt festzustellen ist, ab welchen Umsatzverlusten betroffener Einzelhandelsbetriebe die wirtschaftliche Auswirkungen auch in städtebaulich und/oder raumordnerisch relevante Auswirkungen „umschlagen“ (vgl. auch die Ausführungen unter Beeinträchtigungsverbot). In der Verwaltungspraxis wird häufig davon ausgegangen, dass ab etwa 10% Umsatzverlust bei zentrenrelevanten Sortimenten (Sortimente, zentrenrelevante) und etwa 20% bei nicht zentrenrelevanten Sortimenten in den jeweils relevanten geographisch abgegrenzten Einzelhandelsbereichen (insbesondere zentrale Versorgungsbereiche) städtebauliche Auswirkungen eintreten können. Auch die Gerichte gehen teilweise davon aus, dass bei einer Umsatzumlenkung von weniger als 10 % eine Gefährdung zentraler Versorgungsbereiche regelmäßig nicht vorliegt, sofern der Versorgungsbereich nicht bereits vorgeschädigt ist (BayVGH v. 13.12.2011, 2 B 07.377). Dieser Wert hat auch Eingang in Einzelhandelserlasse mancher Bundesländer gefunden (z.B. Baden-Württemberg und Hessen) und wird teilweise bei der  raumordnerischen Bewertung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben verwendet (Beeinträchtigungsverbot). Die 10-Prozent-Marke ist allerdings nur als grober Orientierungswert zu sehen. Es kann damit nicht pauschal festgestellt werden, dass bis zu 10 % keine städtebaulich / raumordnerisch relevanten Auswirkungen oder bei mehr als 10 % solche zu erwarten sind. So richtet sich auch das BVerwG in seiner Rechtsprechung gegen eine „Mathematisierung der Bauleitplanung“ (BVerwG, Urt. v. 11.10.2007, 4 C 7.07).

Notwendig ist eine Einzelfallbetrachtung, bei der insbesondere folgende Aspekte zu berücksichtigen sind:

  • die Kundenattraktivität und Leistungsfähigkeit des Planobjektes (u.a. auch vor dem Hintergrund der relevanten Standortfaktoren),
  • die Leistungsfähigkeit betroffener Gemeinden und/oder zentraler Versorgungsbereiche,
  • etwaige Vorschädigungen betroffener Gemeinden und/oder zentraler Versorgungsbereiche,
  • das Sortiment des Vorhabens und dessen Relevanz für die Funktionsfähigkeit eines zentralen Versorgungsbereiches,
  • die Struktur des Betriebsbesatzes und die Gefährdung eines Magnetbetriebs,
  • die Einordung einer betroffenen Gemeinde in die Hierarchie der Raumordnung,
  • der Kontext laufender städtebaulicher Planungen.(1)

B

# 270
Begriff:
B-Lage
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Wie die A-Lage (inklusive der TOP-A-Lage) und die C-Lage orientiert sich die Einordnung einer Einzelhandelslage als B-Lage vor allem an der Frequenz (Standortlagen nach Passantenfrequenz). Klassische B-Lagen sind meistens ein Aus- bzw. Zulauf einer A-Lage (z.B. größere Seitenstraßen, Anfangs- und Endstücke langer Einkaufsstraßen) oder eine Solitärlage mit fehlender Anbindung an die A-Lage. Dieser Bereich wird im Wesentlichen durch eine mittlere Frequenz von Passanten innerhalb eines bestimmten Bezugsraums (zumeist die Gesamtstadt) gekennzeichnet; nach gif weisen solche Lagen eine Frequenz von 50-75% des Spitzenwertes des betreffenden Bezugsraumes auf.(1)

Im Gegensatz zu den A-Lagen (inklusive den TOP-A-Lagen) sind B-Lagen keine klassischen Konsumlagen, da die Geschäfte oftmals gezielt aufgesucht werden. Somit ist zwar die Kaufabsicht der Passanten durchaus vorhanden (Passantenqualität), jedoch ist die Laufkundschaft von deutlich geringerer Bedeutung. Aus der geringeren Zahl an Passanten und der eher durchschnittlichen Werbewirksamkeit der B-Lagen resultieren geringere Absatzchancen für den Einzelhandel. Aufgrund dessen ist die Flächennachfrage von Seiten der Einzelhändler deutlich geringer als in den
Konsumlagen. Da das Flächenangebot hingegen vergleichsweise groß ist, liegen die Mieten in den B-Lagen deutlich unter dem Niveau der A-Lagen (bzw. TOP-A-Lagen). Dies führt dazu, dass die vorhandenen Flächen zumeist von Mietern bevorzugt werden, deren Erlös- und Kostensituation keine
allzu hohen Mietsätze zulässt. Aus diesem Grund treten Flächen mit Mindernutzungen und auch Leerstände häufiger und längerfristiger auf.

Weitere Merkmalsausprägungen dieser Lagekategorie sind:

  • dichter Geschäftsbesatz vor allem von Klein- und Mittelbetrieben, mit vereinzelten Unterbrechungen durch andere Nutzungen,(2)
  • Mieter, die auf Grund ihres Umsatzes und der Spanne keine höheren Mieten zahlen können,
  • teilweise (inter-)nationale Filialisten, aber vermehrt auch inhabergeführte Geschäfte,
  • neben innenstadtrelevanten Sortimenten rücken Sortimente des täglichen Bedarfs (Apotheken, Bäckereien, Blumenläden, Drogerien, Metzgereien) und Spezialbedarfe (Brautmoden- und Übergrößengeschäfte, Bio- und Feinkostläden, Sammlerbedarf- und Spielwarenläden) in den Vordergrund, zusätzlich ergänzende Dienstleistungs- und Gastronomieangebote (Banken, Cafés, Eisdielen, Reisebüros etc.).

B-Lage						Filebrowser

# 119
Begriff:
Bau- und Heimwerkermarkt
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Ein Bau- und Heimwerkermarkt ist ein Einzelhandelsbetrieb mit einem breiten Sortiment aus dem Do- It-Yourself-Bereich, das mehrheitlich aus den Warenfeldern Heimwerken, Bauen und Garten besteht. Nach der BHB-Branchendefinition beträgt die beheizte Verkaufsfläche mit getrennter Abrechnung mindestens 1.000 m².
Beispiele:

  • Hornbach
  • OBI
  • Bauhaus
  • Baumax
  • Toom
  • Max Bahr

 

# 309
Begriff:
Bauleitplanung
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Im Baugesetzbuch (BauGB) geregeltes Verfahren, dessen Aufgabe es ist, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in einer Gemeinde vorzubereiten und zu leiten. Die Bauleitplanung gliedert sich in den Flächennutzungsplan und den Bebauungsplan:

  • Der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) stellt die Art der Bodennutzung, die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergibt, in den Grundzügen dar.
  • Der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan) enthält die für jedermann rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung und regelt die Nutzung der Grundstücke in einer Gemeinde.

Die Bauleitplanung ist von den Gemeinden in eigener Verantwortung durchzuführen, ist jedoch den Zielen der Raumordnung anzupassen (§ 1 Abs. 4 BauGB) und mit der Bauleitplanung benachbarter Kommunen abzustimmen (§ 2 Abs. 2 BauGB).

Bei der Aufstellung der Bauleitpläne haben die Gemeinden alle betroffenen öffentlichen und privaten Belange untereinander und gegeneinander gerecht abzuwägen (Abwägungsgebot in § 1 Abs. 7 BauGB). Sie haben dabei insbesondere die in § 1 Abs. 6 BauGB genannten Belange zu berücksichtigen, wie z.B.

  • die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen,
  • die Erhaltung, Erneuerung etc. vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,
  • die Belange des Umweltschutzes,
  • die Belange der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung,
  • die Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen,
  • die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung
# 310
Begriff:
Baunutzungsverordnung
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist eine vom zuständigen Bundesministerium (BMVBS) erlassene Rechtsverordnung, die Vorschriften über die Darstellung und Festsetzung in Bauleitplänen sowie über die Zulässigkeit von baulichen und sonstigen Anlagen in den Baugebieten enthält.
Insbesondere beinhaltet die BauNVO Vorschriften über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche.

Der Bauleitplanung liegt immer die Fassung der BauNVO zugrunde, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung des Bauleitplans rechtliche Geltung hat, so dass bei der Beurteilung der Zulässigkeit von baulichen und sonstigen Anlagen unter Umständen ältere Fassungen der BauNVO herangezogen werden müssen.

# 713
Begriff:
Bauzeitüberschreitung
Thema:
Real Estate Investment Management
Beschreibung:

Beschreibung: Die Bauzeitüberschreitung zeigt die prozentuale Abweichung der tatsächlichen Bauzeit im Verhältnis zur
Gesamtsollbauzeit.

Kennzahlentyp: Prozess

Berechnung: BZÜ = [(Bauzeit Ist - Bauzeit Soll) / Bauzeit Soll]

Eingangsparameter: BZi: Bauzeit Ist BZs: Bauzeit Soll

Varianten:  -andere Terminüberschreitungen
                - pro Objekt, pro Zwischenfristen, pro Bauteil, pro Gewerk, pro Leistungsphase

Angabe in Prozent

Managementaufgabe:  Analyse und Bewertung der Ergebnisse der Dienstleister im Vergleich zur Zielvorgabe; Leerstands-, Flächen-, Vermietungsmanagement; Steuerung von bzw. wertsteigernden Maßnahmen. (Beispiele: Überwachung und Steuerung der Bauzeiten, kritisches Prozessmonitoring, Vorsorge möglicher Prozessrisiken, z. B. Unternehmerausfall.)

# 311
Begriff:
Bebauungsplan
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Bei einem Bebauungsplan handelt es sich um den verbindlichen Bauleitplan (Bauleitplanung) einer kommunalen Gebietskörperschaft. Er enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung“.(1) „Bebauungspläne sind i. d. R. aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln (§§ 8 ff BauGB) und wie die Flächennutzungspläne den Zielen der Raumordnung anzupassen (§ 1 Abs. 4 BauGB). Ein aus dem Flächennutzungsplan entwickelter Bebauungsplan bedarf weder der Genehmigung noch einer Anzeige“.(1) „Der Bebauungsplan legt fest, was, wo, und wie gebaut werden darf.“(2)

Es können verschiedene Arten von Bebauungsplänen unterschieden werden: „Ein qualifizierter Bebauungsplan bestimmt (…) allein die Kriterien für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben.“ Auch im Geltungsbereich vorhabenbezogener Bebauungspläne (…) richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben (…) allein nach den Planfestsetzungen(…).“ „Im Geltungsbereich sonstiger (einfacher) Bebauungspläne bestimmt sich die Zulässigkeit (…) gleichfalls nach den Festsetzungen des Bebauungsplans und im Übrigen nach den Regelungen der §§ 34 oder 35.“(2)

# 80
Begriff:
Bedarf
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

„Beim Bedarf handelt es sich um ein auf ein Gut ausgerichtetes Bedürfnis. Bedarfsobjekte können dabei z.B. Warenbereiche, Artikelgruppen, Artikel oder Sorten sein. (…) Ein Bedürfnis besteht in der Empfindung eines Mangels, verbunden mit dem Wunsch, diesen zu beseitigen.“(1) In Standortanalysen wird der Bedarf für Artikelgesamtheiten (z.B. für Warenbereiche oder Artikelgruppen, vgl. Sortimentsgliederung) in Geldeinheiten ermittelt.

# 312
Begriff:
Beeinträchtigungsverbot
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Die Träger der Landes- und Regionalplanung versuchen den großflächigen Einzelhandel zu steuern. Ein weit verbreiteter Ansatz ist hierbei das sog. Beeinträchtigungsverbot, das in der Regel als verbindliches Ziel der Raumordnung festgelegt ist. Die genauere Ausgestaltung von Beeinträchtigungsverboten variiert zwischen den verschiedenen Raumordnungsplänen der Länder und Regionen. In der Regel ist das  Beeinträchtigungsverbot so formuliert, dass großflächige Einzelhandelsprojekte (Großflächigkeit) weder benachbarte Zentrale Orte (Gliederung, zentralörtliche) noch die zentralörtliche Versorgungsfunktion der integrierten Bereiche der Standortgemeinde wesentlich beeinträchtigen dürfen.

Eine einheitliche Schwelle, ab der solche wesentlichen Beeinträchtigungen drohen, gibt es nicht. In der Praxis wird häufig auf eine Schwelle von 10% Umsatzumverteilungen bei zentrenrelevanten Sortimenten und 20% bei nicht-zentrenrelevanten Sortimenten abgestellt, ab deren Überschreiten raumordnerisch relevante Auswirkungen nicht ausgeschlossen werden können (Auswirkungen, wirtschaftliche/ städtebauliche/ raumordnerische). Auch die Einzelhandelserlasse mehrerer Länder nehmen auf diese Schwellen Bezug. Mehr als einen Orientierungswert können diese Schwellen
jedoch nicht bieten. Eine strikte Handhabung der Schwellen verbietet sich, eine Einzelfallbetrachtung ist unabdingbar. Ferner ist zu beachten, dass bei der Prüfung des raumordnerischen Beeinträchtigungsverbots nur Beeinträchtigungen raumordnerischer, d.h. in der Regel zentralörtlicher Funktionen (Gliederung, zentralörtliche) betrachtet werden. Rein städtebauliche Auswirkungen sind auf dieser Ebene irrelevant. Raumordnungsrechtlich relevante Beeinträchtigungen werden zwar in aller Regel auch städtebaulich relevant sein, aber nicht jede städtebaulich relevante Beeinträchtigung auch raumordnungsrechtlich. Die Schwelle, ab der raumordnungsrechtliche relevante Beeinträchtigungen zu fürchten sind, liegt tendenziell höher als die Schwelle für städtebaulich relevante Beeinträchtigungen.

Ebenfalls im Einzelfall zu klären ist, ob und inwieweit eine branchen- und sortimentsbezogene Ermittlung von Umsatzumverteilungen sachgerecht ist. Dabei ist stets im Blick zu behalten, dass es im Rahmen des Beeinträchtigungsverbots letztlich nicht um die Höhe von Umsatzumverteilungen in einzelnen Sortimentsbereichen geht, sondern um die qualitative Frage der Beeinträchtigung versorgungsrelevanter Zentrenfunktionen.

# 433
Begriff:
Benchmarks / Benchmarking
Thema:
Datenmanagement
Beschreibung:

Benchmarking ist ein Instrument der Wettbewerbsanalyse. Es ist der kontinuierliche Vergleich von Produkten, Dienstleistungen sowie Prozessen und Methoden mit mehreren Unternehmen, um die Leistungslücke zum sogenannten Klassenbesten systematisch zu schließen. Grundidee ist es, festzustellen, welche Unterschiede bestehen, warum diese Unterschiede bestehen und welche Verbesserungsmöglichkeiten es gibt.

Ein Benchmark ist ein Referenzpunkt einer gemessenen Bestleistung; eine Bezugsgröße oder ein Vergleichsstandard. Dieses Leistungsniveau wird als Best Practice für einen bestimmten Geschäftsprozess anerkannt.

In der Immobilienwirtschaft wird Benchmarking u.a. bei den Betriebskosten und der Performance unterschiedlicher Fonds verwendet.

# 676
Begriff:
Bestandsveränderungen
Thema:
Büromarkt
Beschreibung:

Büroflächen, für die

    eine umfassende Sanierung (mit vollständiger Räumung und einer geplanten Umbauzeit von mehr als drei Monaten),
    eine andere Nutzung (z.B. Wohnen, Hotel, Handel etc.) oder
    ein Abriss

vorgesehen ist, werden aus dem Büroflächenbestand herausgenommen (siehe hierzu auch Ziffer 3.1). Die freiwerdenden Flächen werden mit dem Leerzug aus dem Büroflächenbestand ausgebucht und daher auch nicht als Leerstand berücksichtigt.

Neue bzw. nach einer Sanierung wieder auf den Markt kommende Flächen werden, wenn sie innerhalb von drei Monaten bezugsfähig sein können, zum Büroflächenbestand gezählt. Sofern diese Flächen verfügbar sind, werden sie auch zum Leerstand (gemäß Ziffer 3.1) gezählt.

Sind die Büroflächen nicht innerhalb von drei Monaten bezugsfähig, werden sie als „Flächen im Bau“ gemäß Ziffer 3.2 oder als „Pipeline“ gemäß Ziffer 3.3 geführt.

 

# 714
Begriff:
Beta Faktor
Thema:
Real Estate Investment Management
Beschreibung:

Beschreibung: Der Betafaktor (β) stellt in den auf dem Capital Asset Pricing Model (CAPM) aufbauenden finanzwirtschaftlichen Theorien die Kennzahl für das mit einer Investitions- oder Finanzierungsmaßnahme übernommene systematische Risiko (auch Marktrisiko genannt) dar. Vereinfacht ist er ein Gradmesser, der angibt, wie stark der Wert des Assets im Vergleich zum
Markt, d.h. im Verhältnis zu einer Benchmark schwankt. In der Anlagepraxis führt die Benutzung des Betafaktors zur Risikogewichtung von Assets und hat so wesentlichen Einfluss auf die Höhe individueller Bewertungen und die Konstruktion von insbesondere marktphasengetriebenen Anlagestrategien.

Kennzahlentyp: Risiko

Berechnung: β = (x, y) = σ (x,y) / σ V ²

Eingangsparameter: β x, y: Beta-Faktor des Objektes X in Bezug auf den Vergleichswert V σ x, y: Kovarianz der Rendite Objekt X und des Vergleichswerts V σ V: Volatilität der Rendite des Vergleichswerts V

Einheitslose Angabe

Managementaufgabe: Risikomanagement auf Portfolioebene, spezifische wirtschaftliche Risikosteuerung

# 120
Begriff:
Betriebsform
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Betriebsformen des Einzelhandels im institutionellen Sinne (Betriebstypen, manchmal auch als Format, Absatz- bzw. Vertriebsform oder als Vertriebsschiene bezeichnet) werden meistens durch Rückgriff auf die von ihnen eingesetzten absatzpolitischen Instrumente (Marketing-Mix-Elemente) definiert, insbesondere durch die Branche, der die im Sortiment geführten Waren zugehören, das Preisniveau, die Bedienungsform, die Fläche (Geschäftsfläche und Verkaufsfläche) und den Standort. Angaben zur Verkaufsfläche der einzelnen Betriebsformen werden oft allgemein gehalten, z.B. klein-, mittel- und großflächig. Es existieren hierfür keine exakten Schwellenwerte, ersatzweise sollen folgende Grenzbereiche angegeben werden:

Zu den Betriebsformen im Einzelhandel gehören insbesondere das Fachgeschäft, das Spezialgeschäft, die Boutique, der Fachmarkt, das Warenhaus, das Selbstbedienungswarenhaus, das Gemeinschaftswarenhaus , das Kaufhaus, der Discounter, das Gemischtwarengeschäft, der Convenience-Store, der Supermarkt, der Verbrauchermarkt. Zu den Betriebsformen des Einzelhandels zählen nicht nur die stationären Formen des Einzelhandels, sondern ebenso Formen des Versandhandels einschließlich des Internethandels (E-Commerce, MCommerce) und des Handels über das Fernsehen.

Betriebsformen können in unterschiedliche Handelssysteme (z.B. Filialsysteme (Filialunternehmung), Verbundgruppen, Franchisesysteme) eingebunden sein.

Bei der Definition der einzelnen Betriebsformen wird nicht auf alle Merkmale ihrer Marketingpolitik, sondern nur auf die jeweils konstituierenden Merkmale zurückgegriffen (typologische Methode). So wird bei Discountern vor allem auf ihre relativ niedrigen Preise abgestellt, beim Kaufhaus auf die Sortimentstiefe, beim Warenhaus auf die demgegenüber größere Sortimentsbreite usw. Probleme bei der Typologisierung ergeben sich aufgrund der großen Anzahl möglicher absatzpolitischer Instrumente und ihrer Ausprägungen, vor allem aufgrund der vielfältigen Gestaltungsmöglichkeiten der
Sortimentspolitik; es kommt hinzu, dass die einzelnen absatzpolitischen Instrumente in unterschiedlicher Weise kombiniert werden können, sodass sich insgesamt eine sehr große Zahl möglicher Konstellationen ergibt. Hieraus ergeben sich häufig Schwierigkeiten bei der Zuordnung einzelner Betriebe zu definierten Betriebsformen, wie das Beispiel „Müller“ (www.mueller.de) zeigt, welcher neben Drogeriewaren auch Schreibwaren, Multimedia-Artikel, Spielwaren und anderes mehr führt. So scheinen die Betriebsformen Drogerie, Warenhaus, Parfümerie, Schreibwarengeschäft, Kaufhaus und Fachgeschäft nicht geeignet, diesen Geschäftstyp einzuordnen.

Da viele Betriebe fortlaufend Veränderungen in ihrem Erscheinungsbild vornehmen, sind vorliegende Definitionen, der Gefahr ausgesetzt zu veralten, zumal wenn sie sehr genaue Abgrenzungen vornehmen (z.B. Artikelzahlen, Größe der Verkaufsfläche, bestimmte Sortimentsbestandteile). So haben z.B. Lebensmitteldiscounter ihr Sortiment in Non-Food-Bereiche erweitert, Warenhäuser haben die Breite ihres Sortimentes eingeengt,  Supermärkte haben häufig ihre Verkaufsfläche beträchtlich ausgedehnt. Innovationen und Modifikationen erschweren also die dauerhafte Gültigkeit
von vorliegenden Definitionen.

# 704
Begriff:
Betriebskostenumlagequote
Thema:
Real Estate Investment Management
# 258
Begriff:
Betriebsvergleich
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Bei einem Betriebsvergleich handelt es sich um die systematisch vergleichende Betrachtung betrieblicher Daten aus mehreren Betrieben, um so die Leistungen der einzelnen Betriebe beurteilen zu können. Der Betriebsvergleich findet gerade im Handel weite Verbreitung. Es gibt vielfältige Erscheinungsformen.

Die dargestellten Angaben können entweder nur aus Betrieben eines einzelnen Unternehmens stammen (innerbetrieblicher oder interner Vergleich) oder von verschiedenen Unternehmen (zwischenbetrieblicher oder externer Vergleich).

In den Vergleich werden in erster Linie Daten aus dem betrieblichen Rechnungswesen der Unternehmen einbezogen, z.B. Höhe einzelner Kosten (im Regelfall in Prozent des jeweiligen Umsatzes), Umsatzentwicklung, Höhe der Lagerbestände, Höhe der Forderungen. Darüber hinaus können aber auch weitere für die Planung, Steuerung und Kontrolle hilfreiche Informationen in den Vergleich einbezogen werden, z.B. Anzahl der Kunden, Standortlage, genutzte Werbeträger, eingesetzte Produktionsfaktoren, Größe der Verkaufsfläche.

Häufig werden die Werte eines einzelnen Betriebs den Durchschnittswerten aller Betriebe gegenübergestellt. Zum Vergleich können aber auch die Werte der jeweils besten Betriebe herangezogen werden, was auch als Benchmarking bezeichnet wird.

Beim zwischenbetrieblichen Vergleich sind fast immer neutrale Institute eingeschaltet, weil in der Regel die Werte konkurrierender Betriebe verglichen werden. Das sind für Betriebsvergleiche im Handel unter anderen das Institut für Handelsforschung an der Universität zu Köln (IfH) und die Forschungsstelle für den Handel in Berlin (FfH). Aber auch die Datev, etliche Kreditinstitute und die Zentralen der Verbundgruppen verfügen über Vergleichszahlen aus dem Bereich ihrer Handelsklientel.

Darüber hinaus ist jeweils eine bestimmte Anzahl von Betrieben für einen abgegrenzten Zeitraum verpflichtet, für einen zwischenbetrieblichen Vergleich ihre Leistungswerte an das zuständige Statistische Landesamt zu melden. Die so gewonnenen Werte dienen als Hilfe für die Wirtschaftspolitik.

# 435
Begriff:
Bewegungsdaten
Thema:
Datenmanagement
Beschreibung:

„Bewegungsdaten“ sind, in Abgrenzung zu Stammdaten, Daten, die Veränderungen von Zuständen beschreiben. Bewegungsdaten sind dynamische Daten, d.h. sie können selbst (auch häufigen) Veränderungen unterliegen.

Bewegungsdaten in der Immobilienwirtschaft sind z.B. Buchungsdaten einzelner Debitoren bzw. Mieter.

# 715
Begriff:
Bewirtschaftungskostenquote
Thema:
Real Estate Investment Management
Beschreibung:

Beschreibung: Die Bewirtschaftungskostenquote beschreibt den Anteil der Bewirtschaftungskosten an der Vertragsmiete (nach gif). Höhe und Zusammensetzung der Bewirtschaftungskosten lassen eine Aussage zur Qualität des Gebäudes, der Verwaltung und der Mieter zu.

Kennzahlentyp: Wirtschaftlichkeit

Berechnung: BWKQ = BWK / VM

Eingangsparameter: BWK: Bewirtschaftungskosten VM: Vertragsmiete (nach gif)

Varianten: - Bewirtschaftungskosten nominal je qm - Tlw. wird unter der Bewirtschaftungskostenquote nur der Anteil verstanden, der nicht auf den Mieter umlegbar ist (d.h. Bewirtschaftungskosten    abzgl. umlegbarer Kosten)
              - Betriebskosten / Vertragsmiete (nach gif) (Betriebskostenquote)
              - Betriebskosten in € je qm
              - Sollmiete anstelle Vertragsmiete

Angabe in Prozent

Managementaufgabe: Laufende Analyse, Bewertung und Steuerung von cash flow-steigernden Maßnahmen (hier insbesondere durch Optimierung der Bewirtschaftungskosten); Erstellen objektbezogener Businesspläne; Steuerung und Kontrolle von Wartungs-, Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen; Cash-Flow-Forecasts

# 436
Begriff:
Big Data
Thema:
Datenmanagement
Beschreibung:

Das Schlagwort „Big Data“ steht für riesige (meist unstrukturierte) Datensammlungen, die die Fähigkeiten herkömmlicher IT-Infrastruktur und Methoden für Speicherung, Analyse und Processing überschreiten, weil die Datenmengen beispielsweise zu groß, zu komplex, zu schnelllebig und/oder zu schwach strukturiert sind. Das „Big“ in der Definition von Big Data bezieht sich im Wesentlichen auf die folgenden drei Dimensionen:

 

  • Volume (d.h. sehr großes Datenvolumen)
  • Velocity (d.h. sehr hohe Geschwindigkeit, mit der die Datenmengen generiert und transferiert werden, z.B. in Echtzeit)
  • Variety (d.h. sehr große Vielfalt an Datentypen und -quellen)

 

Gelegentlich wird die 3-V Definition um weitere Eigenschaften ergänzt, wie z.B.

 

  • Veracity (d.h. sehr hohe Qualitätsunterschiede der Daten in Bezug auf Zuverlässigkeit, Sinnhaftigkeit und Glaubwürdigkeit)
  • Value (d.h. sehr unterschiedlicher Wert der Informationen)

 

Big Data findet sich in der Immobilienwirtschaft z.B. im Bereich Location Analytics, wenn zur (Footfall) Analyse von Mikrostandorten und Konsumentenverhalten große Mengen sich teils oft ändernder Daten in verschiedenen Datenformaten (Mobilfunkdaten, statistische Daten, soziodemografische Daten etc.) überlagert und ausgewertet werden.

 

# 438
Begriff:
Blockchain
Thema:
Datenmanagement
Beschreibung:

Die „Blockchain“ ist eine Distributed-Ledger-Technologie (DLT), d.h. eine Datenbank, die an mehreren Orten gleichzeitig gespeichert wird - im Gegensatz zu traditionellen zentral gespeicherten und verwalteten Datenbanken. Die Blockchain beschreibt eine kontinuierlich erweiterbare Liste von Datensätzen („blocks“), die mittels Verschlüsselungstechnologien miteinander verkettet sind. Diese Verkettung ist Grundlage der Namensfindung. Der nächstfolgende Block besteht dabei typischerweise aus einem sicher verschlüsselten Wert des vorherigen Blocks, einem Zeitstempel und den (für diesen Block neuen) Daten.

Entscheidend für die Klassifizierung als Blockchain ist die Notwendigkeit, dass spätere Blocks auf früheren Transaktionen aufbauen und diese damit als richtig bestätigen, indem sie die Kenntnis und Richtigkeit der früheren Transaktionen nachweisen. Dies hat zur Folge, dass frühere Einträge nahezu manipulationssicher weitergegeben werden, da die Historie stets mitübertragen wird. Bedeutendes Anwendungsgebiet sind Kryptowährungen und der damit verbundene Ansatz, die Echtheit der Geldeinheiten zu bestätigen. Die Technik wird derzeit für viele neue Anwendungsgebiete erschlossen, die sich im Umfeld des sicheren Austauschs von Daten oder Transaktionen zwischen zwei Parteien ansiedeln.

Im Immobiliensektor ist der Einsatz bei Immobilientransaktionen (z.B. in Form von “Real Estate Tokenization”) oder Grundbucheinträgen denkbar.

# 122
Begriff:
Boutique
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Die Boutique ist ein zumeist kleiner Einzelhandelsbetrieb (Einzelhandel im institutionellen Sinne), der ein begrenztes, auf die jeweilige Zielgruppe ausgerichtetes, vorwiegend modisches Sortiment (z.B. Bekleidung, Einrichtungsgegenstände, Schmuck) anbietet. Die Boutique findet sich auch als Shop-in-Shop in großflächigen Einzelhandelsgeschäften (z.B. in Warenhäuser und Kaufhäusern).

Beispiele:

  •  BIBA
  •  Betty Barclay
  •  Comma
# 66
Begriff:
Branche
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Sowohl der Groß- wie auch der Einzelhandel werden nach der schwerpunktmäßig geführten Warenart, z.B. Lebensmittel, Möbel, Textilien, in Geschäftszweige eingeteilt (Zweig = engl. branch). Die Branche, zu der eine Handelsunternehmung gezählt wird, bestimmt in groben Zügen den Sortimentsinhalt, dessen detaillierte Zusammensetzung zwischen Betrieben derselben Branche allerdings oft erheblich voneinander abweichen kann. Im Rahmen der statistischen Erfassungen (z.B. Umsatzsteuerstatistik) werden alle Handelsunternehmungen einem Wirtschaftszweig zugewiesen. Die Wirtschaftszweigeinteilung der Amtlichen Statistik auf der Grundlage der von der EU entwickelten NACE-Systematik ist in der Anlage 1 dargestellt. Für den Einzelhandel werden nach der Nummer 47 (für Einzelhandel) zunächst 9 Gruppen aufgelistet (z.B. 47.2 Einzelhandel mit Nahrungs- und Genussmitteln, Getränken und Tabakwaren in Verkaufsräumen), die dann jeweils in Klassen (zwei Ziffern, z.B. 47.72 Einzelhandel mit Schuhen und Lederwaren) und Unterklassen (z.B. 47.72.1 Einzelhandel mit Schuhen) weiter differenziert werden. Der Begriff „Branche“ wird in der Amtlichen Statistik nicht verwendet, aufgrund des allgemeinen Sprachgebrauchs bietet es sich an, ihn mit der Einteilung in Klassen (vier Ziffern) gleich zu setzen.


In der Praxis der Marktforschung gibt es weitere Einteilungen (z.B. in die der sog. Fast Moving Consumer Goods – FMCG) oder solche, die sich an den geführten Warengruppen oder Categories des Einzelhandels orientieren (betriebliche Sortimentsgliederungen); ein Beispiel für die Unterteilung von Warengruppen des Einzelhandels aus der Marktforschung findet sich in Anlage 2. In vielen Fällen führen Handelsunternehmungen nicht nur Waren aus einer Branche, sondern aus mehreren; man spricht auch von der Branchenvermischung. So führen beispielsweise Lebensmitteldiscounter auch Textilien und Tankstellen bieten auch Lebensmittel an. Die Amtliche Statistik versucht dem Rechnung zu tragen, indem sie sich nach dem  Sortimentsschwerpunkt richtet und indem sie Mischgruppen vorgesehen hat (z.B. 47.1 Einzelhandel mit Waren verschiedener Art in Verkaufsräumen).

# 293
Begriff:
Branchenmix
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Mit dem Branchenmix wird auf die Vielfalt der Einzelhandelsgeschäfte in einem Zentrum (z.B. Innenstadt, Stadtteilzentrum) oder in einem Shopping-Center abgestellt. Die Vielfalt wird dabei zunächst daran festgestellt, aus welchen Branchen Waren angeboten werden. Ergänzend könnte auch die Vielfalt der vertretenen Betriebsformen heran gezogen werden (z.B. Fachgeschäfte, Discounter, Kaufhäuser), die die einzelnen Warenbereiche anbieten.

Da umsatzfördernde Synergieeffekte (Agglomerationseffekte) gewünscht werden, werden Angebotsstrukturen mit einem optimalen Branchenmix gesucht. Hierbei spielen die Vorteile eines One-Stop-Shopping (z.B. nur einmal parken, kurze Wege), Vergleichs- und Auswahlmöglichkeiten und gegebenenfalls das Anregungs-/Aktivierungspotential eine Rolle. Universell gültige Regeln, wann ein Branchenmix am besten Synergien fördert, existieren aufgrund der Heterogenität der nachfrageseitigen Rahmenbedingungen für den Einzelhandel nicht. Aber: Der Branchenmix sowie die zugehörigen Magnetbetriebe zählen zu den wichtigen Bestimmungsfaktoren der wahrgenommenen Attraktivität einer Geschäftslage durch die Konsumenten.

# 716
Begriff:
Brutto-Anfangsrendite (BAR)
Thema:
Real Estate Investment Management
Beschreibung:

Beschreibung: Die Brutto-Anfangsrendite (nach gif) ist das Verhältnis von Vertragsmiete (nach gif) im Kaufzeitpunkt zum Netto-Kaufpreis (Kaufpreis ohne Erwerbsnebenkosten). Sie ist eine einfache, häufig genutzte Kennzahl zur ersten Renditeanalyse.

Kennzahlentyp: Ergebnis

Berechnung: BAR = VM / NKP

Eingangsparameter: VM: Vertragsmiete NKP: Netto-Kaufpreis

Varianten: Bruttomultiplikator = Netto-Kaufpreis (Kaufpreis ohne Erwerbsnebenkosten) / Vertragsmiete (nach gif) (ohne Berücksichtigung nBWK)

Angabe in Prozent

Managementaufgabe: Due Diligence auf Objekt- und Portfolio-Ebene; Vorbereitung bzw. Entscheidung von Transaktionen

# 717
Begriff:
Budgeteinhaltung
Thema:
Real Estate Investment Management
Beschreibung:

Beschreibung: Die Budgeteinhaltung beschreibt die Unter- oder Überschreitung eines angesetzten Budgets.

Kennzahlentyp: Prozess

Berechnung: BE = [(Ks - Ki) / Ks]

Eingangsparameter: Ks: Kostengröße Soll Ki: Kostengröße Ist

Varianten: Budgeteinhaltung kann gesamt oder für verschiedene Kostenarten, wie z.B. Instandhaltungskosten, Modernisierungskosten
uva. gemessen werden.

Angabe in Prozent

Managementaufgabe: Auswahl, Steuerung und Bewertung des Asset- und Propertymanagements; Steuerung und Kontrolle der internen
Managementprozesse; Controlling von Objekt-Budgets

 

# 437
Begriff:
Building Information Modeling (BIM)
Thema:
Datenmanagement
Beschreibung:

Building Information Modeling (BIM) bezeichnet eine Methode, Bauwerke anhand eines konsistenten, digitalen Gebäudemodells über ihren gesamten Lebenszyklus mit all ihren relevanten Informationen abzubilden. Das detailgetreue Gebäudemodell wird über den gesamten Planungsprozess von allen Projektbeteiligten mit Informationen angereichert und unterstützt so eine bessere Planung, Ausführung und spätere Bewirtschaftung des Gebäudes. So kann frühzeitig festgestellt werden, ob das Projekt in Bezug auf Konstruktion, Zeit-, Material- und Kostenplanung realistisch und effizient umgesetzt werden kann. Im Zentrum steht dabei stets ein zentrales Ziel: Bauprojekte durch integrale Planungsprozesse wirtschaftlich, ressourceneffizient und nachhaltig zu gestalten. Bei BIM wird von sogenannten Dimensionen gesprochen:

  • BIM 3D: Gemeinsames Bearbeiten von einem Datenmodell in der Entstehungsphase, nach Fertigstellung Übergabe an den Eigentümer bzw. Betreiber
  • BIM 4D: Anreicherung des bestehenden Datenmodells mit Termin- bzw. Zeitinformationen, z.B. zur Steuerung des Bauablaufs
  • BIM 5D: Anreicherung des Datenmodells um Informationen zu Kosten, z.B. mit dem Ziel der Kostenverfolgung des Bauprojekts
  • BIM 6D: Ergänzung des bestehenden Datenmodells um Informationen zum Lebenszyklus eines Bauteils, wie z.B. Wartungs- bzw. Instandhaltungsintervalle

Die internationale Organisation buildingSMART hat das Ziel, offene Standards (openBIM) für den Informationsaustausch und die Kommunikation auf der Basis von Building Information Modeling zu etablieren. Dazu hat buildingSMART ein Basisdatenmodell – die Industry Foundation Classes (IFC) – für den modellbasierten Datenaustausch im Bauwesen entwickelt.

 

B

# 313
Begriff:
Bürgerbeteiligung
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Die Bürgerbeteiligung ist ein Bestandteil der Öffentlichkeitsbeteiligung. Sie kann als Oberbegriff für sämtliche Maßnahmen und Initiativen, die eine Mitwirkung der Bürger an Entscheidungen ermöglichen, definiert werden.

In zahlreichen Planungs- und Genehmigungsverfahren (z.B. Bauleitplanung, Planfestellungsverfahren) werden die Formen der Bürgerbeteiligung detailliert beschrieben bzw. geregelt (z.B. § 3 BauGB). Grundsätzlich werden formelle Verfahren und informelle Verfahren unterschieden.

  • Zu den formellen Verfahren gehören auf kommunaler Ebene z.B. die Mitwirkung in Ausschüssen und Beiräten, Bürgeranträge und Petitionen, Bürgerbegehren und Bürgerentscheide, Bürgerversammlungen, Anhörungen. Formelle Verfahren sind gesetzlich geregelt (z.B. Bürgerbegehren und –entscheide in den Gemeindeordnungen der Länder). Auf Landesebene sind Volksbegehren und Volksentscheide als wichtigste Formen zu nennen.
  • Zu den informellen Formen gehören z.B. Runde Tische, die Bürgerbefragung, Werkstattverfahren, Bilaterale Gespräche und Zielgruppengespräche, Planungszellen, Open-Space-Verfahren (eine bestimmte Methode der Großgruppenmoderation), Bürgergipfel, Bürgerforen, Agendaprozesse und Mediationsverfahren. Als neuere Verfahren könnten Beteiligungsformen im Internet zunehmend von Bedeutung sein. Allen informellen Verfahren ist gemein, dass sie der Transparenz- und Akzeptanzerhöhung sowie der Konfliktvermeidung und –lösung außerhalb der häufig gesetzlich geregelten formellen Verfahren dienen sollen. Dass die informellen Verfahren zunehmend an Bedeutung gewinnen, wird auch durch das Gesetz zur Förderung der Mediation und anderer Verfahren der außergerichtlichen Konfliktbeilegung (26.07.2012) deutlich.

Die Bürgerbeteiligung ist thematisch nicht festgelegt, hat traditionell aber - auch wegen der formellen Einbindung - bei Bauprojekten und Planungsprozessen eine besondere Bedeutung. Beispiele für eine Bürgerbeteiligung finden sich auch bei Einzelhandelsprojekten, z.B. bei den  Verfahren zur Ansiedlung von Einkaufszentren in Weil am Rhein und Hanau.

# 679
Begriff:
Büroerwerbstätige
Thema:
Büromarkt
Beschreibung:

Büroerwerbstätige sind Erwerbstätige, die Schreibtischarbeiten verrichten und dabei Büroflächen in Anspruch nehmen. Hierzu zählen sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, Selbstständige und Beamte.

 

Da es in Deutschland keine amtliche Statistik gibt, die die Zahl der Büroerwerbstätigen erfasst, müssen diese Zahlen geschätzt werden. Im Rahmen ihrer Dissertation hat M. Dobberstein 1997 eine nachvollziehbare Methode zur Schätzung von Bürobeschäftigten entwickelt. In Anlehnung an diese Dissertation empfiehlt die gif-Kompetenzgruppe Immobilienmarkt-Research zur Berechnung der Büroerwerbstätigen die Zahl der sozialversicherungspflichtig (SVP) Beschäftigten, der Selbstständigen und der Beamten mit den von Dobberstein ermittelten Bürobeschäftigtenquoten zu errechnen.

 

  1. Für die SVP-Beschäftigten ist die Quote nach Berufsklassifikationen maßgeblich. Basis sind berufsgruppengenaue Quoten der SVP-Beschäftigten nach der Methode von Dobberstein (M. Dobberstein, Bürobeschäftige – Entwicklung einer Methode zur Schätzung der Bürobeschäftigen im Rahmen von Büroflächennachfrageprognosen, Dissertation, Dortmund 1997). Die gültige Berufsklassifikation kann bei der Bundesanstalt für Arbeit (vom Datenzentrum Statistik: Statistik-Datenzentrum@arbeitsagentur.de) angefordert werden.

 

Die von Dobberstein verwendete Klassifizierung der Berufe in der Fassung von 1975 (KldB 1975) wurde (seinerzeit) vom Statistischen Bundesamt unter Mitwirkung der Bundesagentur für Arbeit entwickelt. Um neue Berufsbilder in Deutschland abbilden zu können, wird die Klassifizierung der Berufe (KldB) regelmäßig angepasst.

 

Dementsprechend sind bei der Berechnung der SVP-Bürobeschäftigten nach der Dobberstein-Methode (ältere Klassifikation) die von der Bundesagentur für Arbeit veröffentlichten Umsteigeschlüssel der aktuellen Klassifikation zu verwenden (http://tinyurl.com/umsteiger). Die Liste von Dobberstein befindet sich im Anhang dieser Unterlage.

 

  1. Für die Selbstständigen wird eine Quote von 30 % empfohlen. Die Zahl der Selbstständigen wird im Rahmen des Mikrozensus veröffentlicht und kann bei den Statistischen Landesämtern abgerufen werden. Sie liegt allerdings nur auf Anpassungsschichtebene (i.d.R. zwei bis drei Kreise mit zusammen durchschnittlich 500.000 Einwohnern) vor.

 

  1. Für  die  Beamten  wird,  ebenfalls in Anlehnung an Dobberstein, eine Quote von 50 % empfohlen. Die Zahl der Beamten kann der Personalstandstatistik des Bundes entnommen und bei den Statistischen Landesämtern bzw. der Regionaldatenbank Deutschland (https://www.regionalstatistik.de) abgerufen werden.
# 686
Begriff:
Büroflächen im Bau
Thema:
Büromarkt
Beschreibung:

Zu den Büroflächen im Bau zählen Flächen, die sich aktuell in der Entstehungsphase befinden (ab Beginn der Bodenarbeiten). Für solche Flächen können Vorvermarktungsquoten im Rahmen der Marktberichterstattung ausgewiesen werden (diese enthalten auch die Flächen, die innerhalb von drei Monaten bezugsfähig sein können). Alle Flächen, die sich im Bau befinden, aber innerhalb der nächsten drei Monate bezugsfähig sein können, zählen bereits zum Büroflächenbestand und werden, sofern nicht vergeben, auch beim Leerstand berücksichtigt.

# 684
Begriff:
Büroflächenangebot
Thema:
Büromarkt
Beschreibung:

Das Büroflächenangebot umfasst Flächen, die aktuell verfügbar oder für die eine Vermarktung zum Beobachtungszeitpunkt vorgesehen ist.

 

 

# 31
Begriff:
Büroflächenbestand
Thema:
Büromarkt
Beschreibung:

Als Büroflächenbestand gilt die Gesamtfläche der fertiggestellten (genutzten und leerstehenden) Büroflächen zuzüglich der im Bau befindlichen Büroflächen gemäß gif-Definition, die innerhalb der nächsten drei Monate bezugsfähig sein können. Nicht zum Büroflächenbestand zählen leerstehende Flächen, die sich in Gebäuden befinden, die freigezogen werden.

# 680
Begriff:
Büroflächennachfrage
Thema:
Büromarkt
Beschreibung:

Bei der Büroflächennachfrage handelt es sich um alle innerhalb eines definierten Zeitraums regis­trierten aktiven Büroflächengesuche, die in einem definierten (Teil-)Markt für Büroimmobilien aufgegeben wurden. Dabei werden sowohl die Anfragen von potenziellen Mietern als auch von Eigennutzern berücksichtigt, denen ein nachhaltiger Anmietungs- bzw. Ankaufswille unterstellt wird. Das Büroflächengesuch wird zum Zeitpunkt der Kenntnisnahme registriert. Es kann zwischen Neuanfragen (im Berichtszeitraum neu eingegangenen Anfragen) und aktiven Anfragen (Summe aller zum Berichtszeitpunkt noch offenen Anfragen) unterschieden werden. Das Nachfragevolumen (aktive Anfragen) wird zeitpunktbezogen fortgeschrieben, d.h. erledigte Anfragen werden heraus- und Neuanfragen hinzugerechnet.

# 681
Begriff:
Büroflächenumsatz
Thema:
Büromarkt
Beschreibung:

Definition des Flächenumsatzes und Zeitpunkt der Erfassung

Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die in einem definierten (Teil-)Markt für Büroimmobilien innerhalb einer bestimmten Zeiteinheit neuvermietet, an Eigennutzer verkauft oder von Eigennutzern für sich selbst errichtet werden. Für die Erfassung der Vermietungsumsätze gilt der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, auch wenn dieser ggf. konditioniert ist und nicht das Einzugsdatum des Mieters ist. Es spielt keine Rolle, ob die Flächen bezugsfertig sind oder erst ausgebaut bzw. errichtet werden müssen. Dies gilt auch bei im Vertrag genannten aufschiebenden Bedingungen.


Für die Erfassung von eigengenutzten Flächen gilt der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sofern es sich um den Kauf eines bestehenden oder im Bau befindlichen Bürogebäudes handelt. Bei Projektentwicklungen für die Eigennutzung ist der tatsächliche Baubeginn für die Zuordnung entscheidend (Beginn der Bodenarbeiten).


Besonderheiten der Zuordnung zum Flächenumsatz

a. Für den Flächenumsatz sind auch (Unter-)Vermietungen innerhalb von Hauptmietverträgen oder eigengenutzten Objekten zu erfassen.

b. Interimsanmietungen zählen zum Flächenumsatz

c. Mietvertragsverlängerungen werden nur dann als Flächenumsatz erfasst, wenn die angemietete Bürofläche größer als die bisher genutzte Fläche ist. Als Flächenumsatz wird in diesem Fall nur die Anmietung der zusätzlichen Mietflächen berücksichtigt .

d.Bei Umzügen innerhalb eines Gebäudes werden nur die zusätzlichen angemieteten Flächen zum Flächenumsatz gezählt


Folgende Sachverhalte werden nicht zum Flächenumsatz gezählt:


Über die oben genannten Ausnahmen (Ziffer 2.8.1) hinaus wird die Verlängerung oder Erneuerung von Bestandsmietverträgen nicht als Flächenumsatz gewertet.

Auch im Falle von Sanierungen, bei denen der/die Nutzer das Gebäude zeitweise verlassen und mit der Fertigstellung der Sanierung wieder in das Ursprungsgebäude zurückkehren, wird die Rückkehr nicht als Flächenumsatz gezählt (jedoch die Interimsanmietung – vgl. Ziffer 2.8.2 b).


Nicht zum Flächenumsatz zählen Flächen, die bereits vor dem Kauf vom neuen Eigentümer angemietet waren sowie Sale-and-Lease-Back-Transaktionen.

 Ebenso werden Generalmietverträge nicht als Flächenumsatz erfasst.

Auch alle Schein-Umsätze, die sich bei Eigennutzern/Mietern durch Umstrukturierungen, Ausgliederungen, Umfirmierungen etc. ergeben können, werden nicht als Büroflächenumsatz erfasst.

Verlängerung oder Erneuerung von Büromietverträgen können jedoch als eigenständige Kategorie erfasst und veröffentlicht werden.

# 439
Begriff:
Business Analyst
Thema:
Datenmanagement
Beschreibung:

Unter “Business Analyst” (BA) versteht man eine Stelle oder Rolle in einer Organisation, die sich mit der Durchführung von Auswertungen zur operativen Arbeit einer Organisation befasst. Die Hauptarbeit des Business Analysten besteht aus Zuhören, Hinterfragen, Verstehen, Strukturieren und Dokumentieren. Er stellt das Bindeglied zwischen Fachabteilung und IT-Team dar.

In der Immobilienwirtschaft werden Business Analysten in der Regel im Prozess Management und der IT eingesetzt.

# 314
Begriff:
Business Improvement District (BID)
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Weltweit werden in zahlreichen Business Improvement Districts (BIDs) durch Engagement und Eigeninitiative von Hauseigentümern und Gewerbetreibenden meist innerstädtische Quartiere aufgewertet. Gemeinsam werden Aktivitäten zur Verbesserung des eigenen Umfelds entwickelt, finanziert und umgesetzt. Das Besondere an BIDs ist, dass Betroffene in einem Quartier eingebunden werden und gemeinsam die Maßnahmen finanzieren. Basis hierfür ist eine breite Zustimmung und ein formales, über eine rechtliche Grundlage geregeltes Verfahren.

BIDs ...

  • sind private Initiativen von Grundeigentümern und Gewerbetreibenden zur Aufwertung von meist innerstädtischen Quartieren,
  • erstrecken sich auf räumlich klar definierte Bereiche,
  • erhalten eine feste, von allen Grundeigentümern zu erbringende (Pflicht-) Abgabe,
  • nutzen diese Abgabe zur Finanzierung von Investitionen und Dienstleistungen zur Verbesserung des Umfelds,
  • sind zeitlich befristet (meist auf 5 Jahre).

Vorbild für die BIDs in Deutschland sind Erfahrungen in den USA und anderen Staaten. Seit Ende 2004 bestehen zu den BIDs auch in Deutschland landesgesetzliche Regelungen. Vorreiter bei dieser Entwicklung war die Freie und Hansestadt Hamburg. In anderen Bundesländern werden die  jeweiligen Regelungen unter unterschiedlichen Begrifflichkeiten gefasst, so etwa als INGE in Hessen, als ISG in NRW und als PACT in Schleswig-Holstein, Durch die Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) aus dem Jahr 2007 wurden die privaten Initiativen zur Stadtentwicklung, zu denen auch die BIDs zählen, als planungsrechtliches Instrumentarium des besonderen Städtebaurechts nach § 171 f BauGB aufgenommen, wobei die rechtliche Ausformung den Bundesländern obliegt. Folgende Länder haben eine landesgesetzliche Grundlage für BIDs (Stand 2013): Bremen, Hamburg, Hessen, Nordrhein- Westfalen, Saarland, Sachsen und Schleswig-Holstein. In weiteren Ländern wird über eine gesetzliche Regelung diskutiert.

Das formale Verfahren zur Einrichtung eines BID wird in der Regel durch ein Positivquorum eingeleitet, bei dem sich ein bestimmter Prozentsatz (meist 15 Prozent) der Grundeigentümer aktiv für die Einrichtung eines BID aussprechen muss. Dem schließt sich ein Negativquorum an, bei dem nicht mehr als ein bestimmter Prozentsatz (zwischen 25 und 33 Prozent) der Grundeigentümer der Einrichtung des BID widersprechen dürfen. Daraufhin kann die Kommune eine Satzung erlassen, durch die alle Grundeigentümer zur finanziellen Beteiligung an den Maßnahmen des BID durch eine
Sonderabgabe verpflichtet werden.

Typische Handlungsfelder eines BID sind: Umfeldverbesserung (Sicherheit, Sauberkeit, Investitionen zur Erhöhung der Aufenthaltsqualität), Marketing, Veranstaltungen und Serviceleistungen für Kunden und Hauseigentümer. Wichtig ist eine klare Trennung von öffentlichen und privaten Aufgaben.

Ein BID ist ein typisches Beispiel einer Öffentlich-Privaten Partnerschaft (PPP), in der öffentliche Rechtssetzungsbefugnis und private Initiative zusammen wirken. Die einzelnen Schritte zur Errichtung eines BID und seiner Tätigkeit sind in Abbildung E-1 beispielhaft dargestellt.

 

Buiness Improvement District						Filebrowser

# 440
Begriff:
Business Intelligence (BI)
Thema:
Datenmanagement
Beschreibung:

Unter „Business Intelligenceversteht man die systematische Sammlung, Auswertung und Darstellung (s. Dashboard) von geschäftsrelevanten Daten (d.h. Markt-, Wettbewerbs- und Unternehmensdaten) in elektronischer Form mit dem Ziel, die gewonnenen Erkenntnisse in unternehmerische Entscheidungen einfließen zu lassen und Geschäftsvorgänge zu unterstützen. Eine effizient eingesetzte BI hilft Kosten zu senken, Unternehmensprozesse zu optimieren, Risiken zu senken und das Unternehmen allgemein profitabler zu machen.

Business Intelligence kommt in der Immobilienwirtschaft z.B. im Fonds- und Assetmanagement zum Einsatz, wo Einzelentscheidungen wie z.B. beim Abschluss eines Mietvertrags auf Basis diverser externer Daten (Marktmiete am Standort, Bonität des Mieters) getroffen werden.

C

# 271
Begriff:
C-Lage
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Eine C-Lage zählt neben der A-Lage (inklusive der TOP-A-Lage) und der B-Lage zu jenen Einzelhandelslagen, die vorwiegend nach der Passantenfrequenz bestimmt werden (Standortlagen nach Passantenfrequenz). Bei ihr handelt es sich in der Regel um Aus-/Zuläufe der B-Lagen oder auch um kleinere, aus Kundensicht weniger attraktive Seitenstraßen der A-Lage  (z.B. Verbindungsstraße zu einem Parkhaus). Diese Lagebereiche sind durch eine niedrige und unregelmäßige Fußgängerfrequenz (Passantenfrequenz) innerhalb eines bestimmten Bezugsraums (im Regelfall die Gesamtstadt) gekennzeichnet, wobei die Kaufintention bei den Passanten nicht im Vordergrund steht (Passantenqualität). Nach gif liegt die Passantenfrequenz unter 50% der Frequenz des Spitzenwertes des betreffenden Bezugsraumes.(1)

C-Lagen zählen nicht zu den Konsumlagen. Aufgrund der vergleichsweise niedrigen Umsatzchancen und der geringen Werbewirksamkeit ist die Nachfrage nach Ladenflächen in den C-Lagen geringer als in den B-Lagen. Aufgrund des großen Flächenangebots liegt das Mietniveau der C-Lagen unter dem der B-Lagen, die Mieter haben entsprechend ihres Umsatzes und der Spanne meist nur die Möglichkeit, Räume mit niedrigen m²-Mieten zu übernehmen. Neben dem verstärkten Auftreten von Mindernutzungen werden diese Lagen durch relativ häufige Leerstände (teilweise auch langfristig) sowie Defizite im Straßenbild (Sauberkeit) und bei den Häuserfronten (Fehlen eines ebenerdigen Zugangs, unzureichende Schaufensterfronten) geprägt.

Weitere Merkmalsausprägungen dieser Lagekategorie sind:

  • Deutlich ausgedünnter Geschäftsbesatz, vor allem von Klein- und Mittelbetrieben mit zahlreichen Unterbrechungen durch andere Nutzungen,(2)
  • einseitige Sortimentsstruktur, insbesondere täglicher Bedarf, verstärktes Auftreten von "unerwünschten" Nutzungen,
  • abschnittsweise auch Dominanz von Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben (Friseursalons, Imbissläden, Kioske).
# 123
Begriff:
Cash&Carry
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Unter Cash&Carry-Betrieben (Großhandelsabholmärkten) versteht man eine Betriebsform des Großhandels, bei der die Kunden nach dem Prinzip der Selbstbedienung die gewünschten Produkte in einem Markt selbst zusammenstellen, bezahlen und abtransportieren. Das Leistungsangebot richtet sich überwiegend an gewerbliche Kunden und institutionelle Großverbraucher, wie z.B. Krankenhäuser. Gelegentlich werden von den Kunden, die Zutritt zu den Verkaufsstellen mit einem Einkaufsausweis nur erhalten, wenn sie nachgewiesen haben, dass sie einer unternehmerischen Tätigkeit nachgehen, auch Güter für den privaten Verbrauch erworben. Insofern werden die Cash&Carry-Betriebe zwar nicht zum institutionellen Einzelhandel gezählt, übernehmen aber in begrenztem Maß Funktionen der Versorgung der Endverbraucher mit Waren i.S. von „retail“.

Beispiele:

  • Metro
  • Edeka C&C
  • Fegro / Selgros
  • SB-Zentralmarkt
  • Ratio C&C
# 718
Begriff:
Cashflow-Rendite Investment
Thema:
Real Estate Investment Management
Beschreibung:

Beschreibung: Die Investment-Cashflow-Rendite (nach gif) stellt den tatsächlichen Liquiditätsstrom der Investition in Relation zum durchschnittlich gebundenen Eigenkapital dar.

Kennzahlentyp: Ergebnis

Berechnung: ICFR = ICF / durchschnittlich gebundenes EK

Eingangsparameter: ICF: Investment-Cashflow (nach gif) EK: Eigenkapital

Varianten: Dividendenrendite (DivR): Verhältnis von Dividende zu jeweils gültigem Börsen-/Fondskurs. Sie ist ein Instrument der Renditeanalyse und bietet Investoren die Möglichkeit verschiedene Anlageprodukte miteinander zu vergleichen und deren Attraktivität zu beurteilen. Investment-Rendite (IR) (nach gif): Investment-Ergebnis bezogen auf das durchschnittliche gebundene Eigenkapital.

Angabe in Prozent

Managementaufgabe: Vorbereitung, Steuerung und Controlling von Des-/Investmententscheidungen in Portfolien, Projekten und Objekten

# 719
Begriff:
Cashflow-Rendite Objekt (OCFR)
Thema:
Real Estate Investment Management
Beschreibung:

Beschreibung: Die Cashflow-Rendite Objekt (nach gif) bezeichnet die Rendite, die aus der laufenden, operativen Nutzung der Immobilie(n) bezogen auf das gebundene Kapital erwirtschaftet wird. Die OCFR ist neben der Wertänderungsrendite (WÄR) ein Bestandteil des Total Return. Zur Beurteilung der Performance eines Unternehmens oder Geschäftsbereichs kann diese Kennzahl dem Weighted Average Cost of Capital (WACC) gegenübergestellt werden. Ist die Cashflow-Rendite größer als der WACC, so ist im betrachteten Zeitraum Wert geschaffen, andernfalls ist Wert vernichtet worden.
 

Kennzahlentyp: Ergebnis

Berechnung: OCFR = OCF / KAP

Eingangsparameter OCF: Objekt Cashflow KAP: gebundenes Kapital

Varianten:  Kann auf Objekt- und Portfolioebene ermittelt werden. Brutto-Anfangsrendite und Netto-Anfangsrendite. Als "Netto-Cashflow-Rendite" (NCFR) bekannt, wenn NME ins Verhältnis zum gebundenen Kapital gesetzt wird: NCFR = NME / KAP

Angabe in Prozent

Managementaufgabe: Analyse und Bewertung der Performance zur Zielvorgabe bzw. einer anderen Benchmark sowie Anstoßen von notwendigen Anpassungsmaßnahmen; Machbarkeitsanalysen sowie Bewertung wert-/nutzensteigernder oder kostensenkender Maßnahmen

# 124
Begriff:
Category-Specialist
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

In USA werden als Category-Specialist jene Einzelhandelsbetriebe bezeichnet, die als sog. big boxes innerhalb eines Warenbereiches eine tiefe Auswahl anbieten. Entsprechende Geschäfte finden sich in allen Warenbereichen (categories), z.B. Spielwaren (Toys „R“ Us), Bücher (Barnes & Noble), Elektronik (Best Buy), Möbel (IKEA), Büroartikel (Staples), Sportartikel (Dick‘s Sporting Goods). Vorwiegend wird die Ware in Form der Selbstbedienung verkauft, in ausgewählten Abteilungen wird
auch Beratung angeboten.

Von „category killers“ („Branchen-Vernichter“) wird gesprochen, wenn ein Anbieter über eine solche Wettbewerbsstärke verfügt, dass es anderen Anbietern in dieser Branche nicht gelingt, profitabel zu arbeiten. Eine solche Wirkung kann von den erwähnten big boxes ausgehen, wovon insbesondere die Fachgeschäfte als spezialisierte, kleine Händler getroffen werden.

Beispiele:

  • Barnes & Noble (Bücher),
  • Sports-Mart,
  • Home Depot (Baumarkt)
# 441
Begriff:
Chatbot
Thema:
Datenmanagement
Beschreibung:

"Chatbots“, oder Chatterbots, sind die technische Umsetzung natürlich-sprachlicher Fähigkeiten in EDV-gestützte Dialogsysteme. Die Umsetzung kann als Text oder auditiv erfolgen. Häufigste Anwendung ist die Umsetzung automatisierter Reaktionsmechanismen auf Webseiten oder in Nachrichtenaustausch-Plattformen, wo die Interaktion anhand von vordefinierten Reaktionen auf bestimmte Schlagwörter erfolgt. Durch den Einsatz von künstlicher Intelligenz erfahren die Chatbots eine stete Weiterentwicklung in der Breite der Reaktionsmöglichkeiten in der Interaktion.

Der Einsatz von Chatbots in der Immobilienwirtschaft zeigt sich zurzeit vor allem im Bereich der Automatisierung von Standard-Geschäftsvorfällen und in der Kommunikation. Einsatzgebiete befinden sich z.B. im Störungsmanagement bei großen Hausverwaltungen oder im Anmietungsprozess.

 

# 442
Begriff:
Cloud
Thema:
Datenmanagement
Beschreibung:

Eine Cloud („Datenwolke“) beschreibt eine IT-Infrastruktur, welche nicht auf dem lokalen Rechner des Anwenders installiert ist, sondern über ein Rechnernetz bzw. das Internet zur Verfügung gestellt wird. Diese IT-Infrastruktur dient zur Bereitstellung von Speicherplatz, Rechenleistung oder Anwendungssoftware. Angebot und Nutzung der Dienstleistungen erfolgen durch Schnittstellen und Protokolle, z.B. über einen Webbrowser. Somit gewährleistet die Cloud einen orts- und geräteunabhängigen Datenzugriff für eine beliebige Anzahl von Personen.

In der Immobilienwirtschaft nutzen Unternehmen zunehmend die Cloud als Infrastruktur, da bereits viele Produkte etablierter Softwareanbieter (z.B. Office 365) als Cloud-Umgebung zur Verfügung stehen.

# 174
Begriff:
Community Center
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

In USA verwendeter Begriff für ein Shopping-Center mittlerer Größenordnung, d.h. mit einer vermietbaren Fläche von 100.000 bis 300.000 Quadratfuß (etwa 10.000 bis 30.000 m²) und in Abgrenzung zu einem neighborhood center. Es verfügt über kein voll ausgebautes Warenhaus, aber über einen Supermarkt und Fachgeschäfte für Mode und Hartwaren.

# 443
Begriff:
Comparables
Thema:
Datenmanagement
Beschreibung:

Comparables (oder Comps) sind Vergleichs- bzw. Referenzwerte, die sich aus der Analyse von großen Datenmengen ergeben.

In der Immobilienwirtschaft werden Comparables insbesondere für Immobilientransaktionen (Transaction Comps) und Vermietung (Leasing Comps) gebildet.

# 125
Begriff:
Concept-Store
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Bei Concept-Stores werden Einzelprodukte unterschiedlicher Labels (Marken) und vor allem aus verschiedenen branchenübergreifenden Produktgruppen zu einem übergreifenden Sortiments-Mix zusammengestellt.(1) Insofern sind Concept-Stores eine moderne Variante des Fachgeschäftes, mit dem Unterschied, dass sie sich nicht auf ein „Fach“ fokussieren, sondern auf eine bestimmte Zielgruppe. Für diese gibt es in einem Concept-Store (nahezu) alles, womit sich die Kunden gerne umgeben und identifizieren. Sie zeichnen sich durch einen innovativen, v.a. auf cross-selling-Effekte ausgerichteten Sortiments- und Markenmix aus. Dabei ist das Sortiment weder breit noch tief. Ladenbau und technische Infrastruktur sind auf Erlebnis-Shopping ausgerichtet. Die Zielgruppen sind v.a. luxus-, design- oder streetwear-orientierte Kunden.

Der typische Branchenmix besteht aus Mode, Schuhen, hochwertigen (Wohn-) Accessoires, exklusiven Dekoartikeln, Büchern, Spielzeug, u.a. auch spezielle hochwertige Lebensmittel. Einige Stores wandeln sich und ihr Sortiment in regelmäßigen Abständen, um überraschend zu bleiben.
Concept-Stores befinden sich häufig in Szenelagen.

Beispiele:

  • Berlin: Amorph, Savignyplatz,
  • Düsseldorf: Apropos Concept Store, Benrather Straße,
  • Frankfurt: 2nd Home, Vogelsbergstraße,
  • Köln: Simon und Renoldi, Maastrichter Straße,
  • Wiesbaden: Fair-Verkäuflich, Moritzstraße.
# 175
Begriff:
Concession-Shop
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

„Als Concession-Shop bezeichnet man ein kooperatives Flächenkonzept im Handel, bei dem ein Concession-Nehmer Verkaufsfläche von einem Handelsunternehmen anmietet und bewirtschaftet. Wie bei Shop-in-Shop-Konzepten ist die Concession-Fläche durch ein eigenes Design und entsprechende Ladenbauelemente vom übrigen Geschäft abgegrenzt. Der Concession-Nehmer verkauft seine Ware auf eigene Rechnung, trägt also das Warenrisiko. In der Regel betreibt er die Shops mit eigenem Personal. Marketingaktivitäten und warenwirtschaftliche Prozesse, wie z.B. Shop- Design, Sortimentsplanung, Preispolitik oder Warenbeschaffung und -steuerung, liegen üblicherweise ebenfalls im Verantwortungsbereich des Concession-Nehmers. Das Handelsunternehmen erhält als Concession-Geber für seine Leistungen neben einer Betriebskostenpauschale eine umsatzabhängige Vergütung (Concession fee); teilweise wird eine Mindestvergütung vereinbart. Auf diese Weise trägt der Handel einen Teil des Absatzrisikos, im Gegensatz zur reinen Vermietung von Flächen. Concession-Shops stellen eine Form der Vertikalisierung dar, da  Herstellerunternehmen als Concession-Nehmer Einzelhandelsaktivitäten übernehmen.“(1) Bei dem Concession-Nehmer kann es sich um einen Hersteller oder einen Händler, um ein unabhängiges Unternehmen oder einen Franchisenehmer handeln.

# 81
Begriff:
Convenience Shopping
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Beim Convenience Shopping steht die Bequemlichkeit des Einkaufs bei der Auswahl einer Einkaufsstätte durch den Nachfrager im Vordergrund. Die Bequemlichkeit äußert sich in der Verfügbarkeit einer wohnortnahen Einkaufsstätte oder einer solchen an einem frequenzintensiven Standort, in Einkaufsstätten, die auch zu ansonsten unüblichen Zeiten geöffnet sind sowie im Angebot unmittelbar konsumfertiger Produkte.

Für das Convenience Shopping geeignete Einkaufsstätten werden auch als Convenience–Stores oder Convenience-Shops bezeichnet. In Deutschland können Tankstellenshops, Kioske, Bahnhofsmärkte und in eher seltenen Fällen auch Bäckereien und Metzgereien zu den Convenience- Stores gezählt werden.(1) Auch Nachbarschaftsläden können Convenience-Stores sein. In USA werden als Convenience Store jene Outlets  bezeichnet, die an gut erreichbaren Standorten vorwiegend Lebensmittel anbieten, ausgedehnte Öffnungszeiten haben und auf einer Verkaufsfläche, die nur einem Bruchteil jener von konventionellen Supermärkten entspricht, nur ein begrenzte Zahl von Artikeln anbieten; das Preisniveau ist durchschnittlich bis überdurchschnittlich.(3)

# 219
Begriff:
Convenience-Good
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Bei Convenience- und Shopping-Goods handelt es sich um Elemente einer im Marketing verwendeten Güterklassifikation; mit ihr wird erfasst, dass sich das Einkaufsverhalten der Nachfrager je nach gekauftem Gut unterscheidet; zeitweilig wird zusätzlich in Specialty-Goods unterschieden. Bei Convenience-Goods legt der Konsument im Regelfall auf Bequemlichkeit großen Wert, was heißt, dass er Einkaufsstätten bevorzugt, die leicht zu erreichen sind oder auch zu ansonsten unüblichen Zeiten geöffnet sind; auch unmittelbar konsumfertige Produkte spielen eine große Rolle. Auf Beratung durch Personal wird wenig Wert gelegt. Bei Shopping-Goods handelt es sich Güter, die ein Konsument relativ selten und erst nach einem sorgfältigen Vergleich von Preis und Qualität kauft (z.B. problemvolle Güter, modische Güter).

# 126
Begriff:
Convenience-Shop
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Der Convenience-Shop (-Store, -Laden) ist ein kleinflächiger Einzelhandelsbetrieb (Einzelhandel im institutionellen Sinne) mit einer Verkaufsfläche bis 150 m², der ein begrenztes Sortiment an Waren des täglichen Bedarfs (insbesondere Tabakwaren, Süßwaren, Getränke, Presseartikel sowie frische Snacks und Fertiggerichte) sowie häufig Dienstleistungen (z.B. Lotto, Toto, Reinigung, Postservice, Geldautomaten) bis hin zu einer kleinen Gastronomie zu einem eher hohen Preisniveau anbietet. Convenience-Stores zeichnen sich durch einen wohnungsnahen oder frequenzintensiven Standort aus. Wo es zulässig ist, sind lange Öffnungszeiten bis zu 24 Stunden üblich. Bei kleinflächigen, wohnungsnahen Läden wird vorwiegend von Nachbarschaftsläden gesprochen.

In Deutschland können vor allem Tankstellenshops, Kioske sowie Bahnhofs- und Flughafenmärkte zu den Convenience-Shops gezählt werden, seltener werden auch Bäckereien und Metzgereien so bezeichnet.(1)

In USA werden mit dem Begriff Convenience-Store ebenfalls kleinflächige Einzelhandelsbetriebe (200 – 300 m²) angesprochen, die an gut erreichbaren Standorten eine begrenzte Anzahl von Artikeln, die oft zum unmittelbaren Verzehr geeignet sind, anbieten. Die Bequemlichkeit (Convenience), die
diese Geschäfte bieten, resultiert aus der guten Erreichbarkeit, den Parkmöglichkeiten unmittelbar am Geschäft und der geringen Zeit, die für den Einkauf benötigt wird. Entsprechende Konzepte finden sich auch in Deutschland, z.B. Rewe to Go; zum Sortimentsumfang und zur Verkaufsfläche vgl. auch die Angaben unter „Lebensmitteleinzelhandel, Formen des“.


Beispiele:

  • k kiosk (Valora)
  • Rewe to Go
# 220
Begriff:
Cross Selling
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

Cross Selling kann im Einzelhandel dadurch erfolgen, dass dem Kunden Zusatzangebote aus dem eigenen Sortiment gemacht werden, dass andere Unternehmen zur Befriedigung eines Kundenwunsches mit einbezogen werden oder dass das Sortiment insoweit ergänzt wird, dass die Besuchshäufigkeit und damit die Kundenbindung steigt.

1. Cross Selling durch Zusatzangebote Die Kundenzufriedenheit und damit letztlich die Kundenbindung lässt sich häufig dadurch steigern, dass dem Kunden beim Kauf einer Ware passende und/oder notwendige Zusatzartikel aus dem eigenen Sortiment angeboten werden, beispielsweise zum Hemd eine passende Krawatte, zu Schuhen die entsprechenden Pflegemittel, zu einem Elektrogerät passende Kabel und Steckverbindungen. Diese Zusatzartikel werden häufig als Randsortiment in Selbstbedienung geführt, aber häufig auch im Verkaufsgespräch angeboten. Aber auch mit Hinweisen auf andere Artikel des Stammsortimentes können Kunden zu Zusatzkäufen angeregt werden.

2. Cross Selling in Verbindung mit anderen Unternehmen Bei einem institutionalisierten Networking werden andere Unternehmen eingeschaltet, um damit
den eigenen Sortimentsumfang zu erweitern und zusätzliche Umsatzchancen zu schaffen. Hierfür kommen Sonderbestellungen, Lieferantenauswahlen und der Kollegeneinkauf in Betracht. Der Kunde nimmt die zusätzlichen Bemühungen wahr und wird von einem Besuch der Konkurrenz abgehalten.

3. Sortimentsergänzungen i.w.S. Cross Selling kann auch erreicht werden, wenn das eigene Sortiment um Angebote erweitert wird, die eine häufigere Besuchsfrequenz mit sich bringen und von daher die Kundenbindung an das Unternehmen verstärken. Postagentur, Lottoannahme oder Tankstellen-Shops sind hierfür Beispiele, aber auch die immer größere Bedarfsbündelung der Sortimente, wie dies z.B. in Möbelhäusern zu beobachten ist, die sich vielfach auf den gesamten Einrichtungsbedarf ausrichten und damit dem Kunden immer wieder einen Besuchsanlass bieten.

# 204
Begriff:
Customer-Relationship-Management (CRM)
Thema:
Einzelhandel
Beschreibung:

CRM ist eine bereichsübergreifende Unternehmensstrategie, die auf den systematischen Aufbau und die Pflege dauerhafter und profitabler Kundenbeziehungen zielt. Zu den zentralen Aufgaben eines CRM-Systems zählen:

  • Die systematische Zusammenführung und Analyse aller Kundeninformationen,
  • die operative Unterstützung und Synchronisation der zentralen Berührungspunkte mit dem Konsumenten (customer touch points) in Marketing, Vertrieb und Service und
  • die Steuerung und Integration aller Kommunikationskanäle zum Kunden.

Ein wichtiges Element im Rahmen von CRM stellt die Segmentierung und Priorisierung dervorhandenen Kunden dar. Hier zeigt sich, dass sich nicht nur der Umsatz einzelner Kunden unterscheidet, sondern auch deren Profitabilität. Informationen über die Nachfrager stellen die Basis für den Einsatz der absatzpolitischen bzw. Marketing-Instrumente dar.

D

# 444
Begriff:
Dashboard
Thema:
Datenmanagement
Beschreibung:

Beim Dashboard handelt es sich um ein IT-basiertes Tool, mit dem sich gewonnene Erkenntnisse visuell und leicht erfassbar darstellen lassen. Das Dashboard zeigt den aktuellen Status von wichtigen KPIs (d.h. Key-Performance-Indikatoren) und anderen relevanten Unternehmenszahlen. Ziel des Dashboards ist es, die verschiedenen Zahlen und Metriken zusammenzuführen, zu verdichten und in einer möglichst einfach verständlichen Darstellungsart zu visualisieren.

In der Immobilienwirtschaft bieten insbesondere Fonds- und Assetmanagement-Software-Produkte Dashboards an, die den aktuellen Zustand der Immobilie oder die Zusammensetzung eines Immobilienportfolios beschreiben sollen.

 

# 445
Begriff:
Data Governance
Thema:
Datenmanagement
Beschreibung:

Die “Data Governance” stellt die Definition, Steuerung, Kontrolle und Entscheidungsfindung aller Prozesse des Datenmanagements eines Unternehmens dar. Dies umfasst insbesondere die Erstellung und Fortschreibung einer IT-Strategie und umfasst u.a. auch Entscheidungen zum In- und Outsourcing bestimmter IT-Leistungen.

Die Data Governance in Immobilienunternehmen obliegt in den meisten Fällen der IT-Abteilung eines Unternehmens. Die verbindliche Festschreibung einer IT Governance erfolgt in unternehmensspezifischen Richtlinien.

# 446
Begriff:
Data Management Maturity Assessment
Thema:
Datenmanagement
Beschreibung:

Mithilfe eines “Data Management Maturity Assessment” lässt sich der Umgang mit Daten innerhalb einer Organisation, eine Charakterisierung des aktuellen Ist-Zustands und Reifegrads des Datenmanagements und dessen Einfluss auf die Organisation darstellen.

In der Immobilienwirtschaft gibt es keine standardisierten Vorgaben, wie Data Management Maturity Assessments durchgeführt werden. Data Management Maturity Assessments werden häufig im Rahmen der Einführung neuer IT-Systeme oder in der Post-Merger Phase nach dem Zusammenschluss von zwei Immobilienunternehmen durchgeführt.

# 447
Begriff:
Data Mining
Thema:
Datenmanagement
Beschreibung:

Als „Data Mining“ wird die systematische Anwendung von (mathematisch-statistischen) Methoden bezeichnet, um in einem vorhandenen Datenbestand Muster, Trends oder Zusammenhänge zu erkennen. Daher fällt Data Mining in den Bereich der explorativen Datenanalyse. Der Begriff ist etwas irreführend, da es um die Gewinnung von Wissen aus bereits vorhandenen Daten geht und nicht um die Generierung der Daten selbst. Data Mining kommt zwar häufig bei großen Datenmengen („Big Data“) zum Einsatz, ist aber nicht auf Big Data beschränkt. Die Verantwortung für das Data Mining liegt i.d.R. bei einem Business Analyst.

Data Mining in der Immobilienwirtschaft steckt noch in den Anfängen, da eine entsprechende umfängliche Datengrundlage meist noch nicht ausreichend vorliegt. Einsatzgebiete sind z.B. in der Analyse von Gebäudemessdaten und der anschließenden Gebäudebewirtschaftung anhand der Steuerung über die Technische Gebäudeausrüstung denkbar.

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